路線価 (2023) 神奈川県横浜市青葉区美しが丘2-28-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区美しが丘２丁目２８番６
価格時点	2023 年
駅名	たまプラーザ駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5億3,900万 円 (1058 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 168万2,754 円 1平米 50万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億3,700万 円 (1058 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 167万9,448 円／坪 1平米 50万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横浜市北部における沿線各駅を最寄とする住宅・住商混在地域一帯。画地規模から需要者は大手、中堅のマンションデベロッパーに限定される。ターミナル駅徒歩圏立地で都内への接近性と良好な居住環境から高い需要が見込まれる。今後は新築マンション分譲状況、金利動向、デベロッパーの資金調達状況、素地取得動向にも留意。マンション素地は各種条件等に影響される面が大きく、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は横浜市及び周辺市区のマンション立地に適する地域一帯である。需要の中心は主に首都圏の中堅及び大手不動産開発業者である。建築費が高謄する中、このところ販売価格の伸びがやや鈍っており、採算性に伴う用地の取得意欲に差がみられる。たまプラーザ駅周辺は、交通・生活利便性と良好な住環境を備えており、商業施設や公園等の立地が高い競争力に寄与している。地域内画地の個別性に差があり、取引総額水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) マンション用地の価格は、デベロッパー等の投資採算性に基づき形成される側面が強く、各種の想定が適切に行われた開発法による価格は高い説得力が認められる。一方で対象標準地と代替、競争関係にある多数の大規模地の取引事例から求めた比準価格についても、客観的且つ実証的な価格として高い説得力を有する。よって、開発法による価格と比準価格を関連付けて標準とし、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は最寄駅徒歩圏の中層共同住宅地である。住環境良好な地域にあり、実証的で規範性を有するのは比準価格と判断した。また開発法による価格は対象地の個別性に基づき投資採算性を反映するが、算定過程には幅があり推定要素も含まれる。よって不動産取引市場の実態を反映し比準価格を重視し、開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	たまプラーザ駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	320 坪 (1058 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区美しが丘２丁目２８番６
標準地の範囲
東	95 m
西	80 m
南	50 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	30 m
面積	1050 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅需要が高いたまプラーザ駅徒歩圏内に位置しており、周辺においても近年いくつかのマンション供給が見られる。今後も共同住宅地域としての成熟が進むと見られる中、地価は当面上昇基調を維持するものと予測する (2)近隣地域は東急田園都市線「たまプラーザ」駅から徒歩圏の共同住宅地域として熟成している。当該地域は交通生活利便性高く、優良な住環境で名声の高い地域のマンション適地で希少性により高値取引の継続を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 169万9,284 円 1平米 51万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 169万5,978 円 1平米 51万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 169万9,284円 1平米 51万4,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 163万6,470円 1平米 49万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 169万5,978円 1平米 51万3,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 163万6,470円 1平米 49万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な金融引き締めが続く中、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に十分留意を要するものの景気は緩やかに持ち直している。 (2)分譲価格は東京都から上昇し過去最高値に達し頭打ち感が発生。建築資材高騰は続き価格転嫁が困難で事業者収益を圧迫日銀の利上げ幅の変化を注視。
地域要因
(1)東方約１００ｍ－３５０ｍの範囲においてＲ４年９月告示の都市計画決定及び変更にて、容積率が緩和と職住近接を目的とする誘致等進捗予定。 (2)東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩圏の美しが丘地区の中層共同住宅地で、希少性からから不動産需要は強い。地域要因に変動は無い。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)中層共同住宅地内の標準的画地である。二方路地であるという優位性以外個別的要因の変動はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０３０８Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘２丁目２８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万4,057 円／平米 143万4,992 円／坪
推定価格 平米 坪	43万7,461 円／平米 144万6,246 円／坪
標準価格 平米 坪	50万5,735 円／平米 167万1,960 円／坪
査定価格 平米 坪	51万6,000 円／平米 170万5,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０３０８Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘２丁目２８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,364 円／平米 136万9,887 円／坪
推定価格 平米 坪	40万7,591 円／平米 134万7,496 円／坪
標準価格 平米 坪	49万8,278 円／平米 164万7,307 円／坪
査定価格 平米 坪	50万8,000 円／平米 167万9,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０３０９Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘２丁目２８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万6,022 円／平米 180万5,149 円／坪
推定価格 平米 坪	52万6,139 円／平米 173万9,416 円／坪
標準価格 平米 坪	52万6,139 円／平米 173万9,416 円／坪
査定価格 平米 坪	53万7,000 円／平米 177万5,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050303 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘２丁目２８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,014 円／平米 144万4,768 円／坪
推定価格 平米 坪	42万6,089 円／平米 140万8,650 円／坪
標準価格 平米 坪	50万692 円／平米 165万5,288 円／坪
査定価格 平米 坪	51万1,000 円／平米 168万9,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０３０９Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘２丁目２８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,069 円／平米 108万1,290 円／坪
推定価格 平米 坪	32万7,069 円／平米 108万1,290 円／坪
標準価格 平米 坪	48万5,987 円／平米 160万6,673 円／坪
査定価格 平米 坪	49万6,000 円／平米 163万9,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情