路線価 (2023) 神奈川県横浜市青葉区みすずが丘3-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区みすずが丘３番４１
価格時点	2023 年
駅名	江田駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,930万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4,930万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万7,920 円／坪 1平米 32万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東急田園都市線沿線の住宅地域を含む圏域で、主として江田、市が尾の各駅より徒歩圏又はあざみ野駅よりバス圏の戸建住宅地域によって形成されている。需要者の中心は横浜市内在住の高額所得者や買い替え層だが、通勤利便性や良好な住環境により、都内からの転入者も見られる。近年、住宅需要は好調だが、一方で供給が不足している。中心価格帯は土地の場合１５０㎡で５０００万円程度、新築戸建住宅の場合７０００万円台が多い。 (2) 同一需給圏は、選好性の高い東急田園都市線の青葉区内の沿線を最寄り駅とする徒歩圏及びその周辺バス圏の区画整然とした住宅地域に一致する。特に、価格水準の代替性から各駅停車駅を最寄り駅とする徒歩圏と価格牽連性が強い。需要者の中心は、圏域内のほか、東京方面からの外部流入も多く、都心及び横浜市中心部に通勤する所得水準の高いサラリーマン世帯が多い。標準的な画地規模（１５０㎡程度）で土地６０００万円、建売住宅で８０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、自己居住目的の取引事例が多い中、特に対象標準地と代替性が強く認められる江田駅徒歩圏の取引事例等を複数採用し、説得力ある価格が得られた。収益価格については、対象不動産が収益性が殆ど考慮されない戸建住宅地域に存し、価格水準に見合う賃料を想定することが困難であること等から低位に得られた。従って市場実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 閑静な住宅地域に存するため、需要者は、エンドユーザーが自用目的で取得する場合が中心であり、賃貸住宅等の利用は遊休地の有効利用程度である。そのため、価格形成要因の主たる要因は、住環境であり、元本果実の相関関係が希薄である。したがって、エンドユーザーが実需目的で取得した取引事例から求めた比準価格を標準に、収益価格は参酌し、代表標準地価格を規準した価格との検討及び単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	江田駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3	建築協定
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区みすずが丘３番４１
標準地の範囲
東	80 m
西	120 m
南	100 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.9 m
奥行き	12.9 m
面積	154 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	建築協定
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする熟成した住宅地域で、今後も概ね現況の地域環境のまま推移するものと予測される。 (2)戸建住宅を中心とする熟成度の高い住宅地域であり、建替え、更新等が進むが、現状の住環境は維持されて行くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 103万1,472円 1平米 31万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 103万1,472円 1平米 31万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)青葉区の人口は微増傾向である。通勤の利便性や良好な住環境により、東急田園都市線沿線の立地条件の良い住宅地を中心に地価は上昇している。 (2)不動産融資における資金調達環境は良好であり、雇用情勢等も安定しているため、当該エリア需要層の不動産取得意欲は維持されている。
地域要因
(1)区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特別な変動はないが、近隣地域の近辺で３０区画程度の建売分譲が行われている。 (2)熟成度が高い閑静な住宅地域であり、住環境等に大きな変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北東側道路付けであり、選好性は普通程度であり、大きな変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区みすずが丘３番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万7,201 円／平米 141万2,327 円／坪
推定価格 平米 坪	42万3,468 円／平米 139万9,985 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,547 円／平米 108万9,482 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050301 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区みすずが丘３番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,553 円／平米 103万6,606 円／坪
推定価格 平米 坪	31万2,016 円／平米 103万1,525 円／坪
標準価格 平米 坪	30万5,898 円／平米 101万1,299 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050311 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区みすずが丘３番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万768 円／平米 96万1,279 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,614 円／平米 91万7,792 円／坪
標準価格 平米 坪	32万941 円／平米 106万1,031 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０３０２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区みすずが丘３番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
推定価格 平米 坪	29万1,186 円／平米 96万2,661 円／坪
標準価格 平米 坪	34万568 円／平米 112万5,918 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050310 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区みすずが丘３番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万1,926 円／平米 132万8,767 円／坪
推定価格 平米 坪	39万4,512 円／平米 130万4,257 円／坪
標準価格 平米 坪	30万7,252 円／平米 101万5,775 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情