路線価 (2023) 神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町523-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町５２３番１０
価格時点	2023 年
駅名	市が尾駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億900万 円 (636 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万4,368 円 1平米 32万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億800万 円 (636 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万1,062 円／坪 1平米 32万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は青葉区及び隣接する都筑区内の路線商業地域や近隣商業地域によって形成されている。需要者はロードサイド店舗の開発等を企図する事業者のほか、纏まった規模の土地であればマンション開発業者等も十分考えられる。コロナ禍の影響は僅少で、取引市況に大きな変化はみられない。圏内では商業地の取引が少なく、また個別性も強いことから中心となる価格帯の把握は困難だが、単価でみると１㎡当たり３０万～３５万円前後が標準的である。 (2) 同一需給圏は青葉区及び隣接区の同等の収益性を有する路線商業地域一帯で、沿道型商業施設、店舗兼中層マンション等が建ち並ぶ。需要者は地場の事業者、全国展開をする大手事業者でまとまった画地規模ではデベロッパー等の参入が認められる。近隣地域は交通量はあるが繁華性に乏しく、背後の住宅地との価格接近が認められる。マンション素地としての需要は堅調である。路線商業地の市況回復は弱く取引が少ないため標準となる価格帯を示すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例が僅少なため、地域環境が大きく異なる事例も採用せざるを得なかったが、需要者の観点から慎重に格差修正等を行い、試算した。収益価格は、最有効使用の店舗兼共同住宅を適切に想定して試算したが、価格水準に見合った賃料収入を想定することが困難なため、やや低位に求められた。本件では、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は沿道型店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ副幹線道路沿いの路線商業地域に所在する。共同住宅を中心に賃貸需要は相応にあるものの、店舗の需要はやや弱い。商業系の賃料水準は横ばいの状況であり、収益物件の需給回復は進んでいない。従って、不動産の市場性を反映する比準価格を重視し、想定要素を多く含み、信頼性が相対的にやや劣る収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	市が尾駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	192.4 坪 (636 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼マンションが多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町５２３番１０
標準地の範囲
東	90 m
西	250 m
南	20 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	23 m
面積	640 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンションに比べ、ロードサイド型店舗の集積度は低く、繁華性の程度は相対的に低位である。特段の変動要因はなく、今後も当面は現状の地域環境のまま推移するものと予測される。 (2)近隣地域は、沿道型施設のほか店舗兼共同住宅等が見られる路線商業地域である。車両交通量は多いが、繁華性は劣り路線商業施設の投資需要はやや弱い。マンション素地としての需要は堅調である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 110万898 円 1平米 33万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 109万7,592 円 1平米 33万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 107万1,144円 1平米 32万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 107万1,144円 1平米 32万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)青葉区の人口は微増傾向にある。現下、区内の商業地の需給動向に関してコロナ禍の影響は殆どみられず、地価も緩やかな上昇傾向で推移している。 (2)サービス関連のペントアップ需要が回復。対面型サービス業投資が増加傾向。物価高が購買力を抑制するが、コロナ禍の過剰貯蓄が消費回復を下支え。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動はない。 (2)市ヶ尾駅から１㎞の沿道型店舗やマンションが混在する２２ｍ街路沿いの路線商業地域。交通量は多いが繁華性は乏しい。マンション素地需要は堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)広幅員街路沿いの路線商業地域内の標準的画地である。個別的要因の変動はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０３１０Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町５２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万 円／平米 148万7,700 円／坪
推定価格 平米 坪	45万6,750 円／平米 151万16 円／坪
標準価格 平米 坪	33万1,940 円／平米 109万7,394 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０３０９Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町５２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万283 円／平米 181万9,236 円／坪
推定価格 平米 坪	54万132 円／平米 178万5,676 円／坪
標準価格 平米 坪	36万1,534 円／平米 119万5,231 円／坪
査定価格 平米 坪	36万2,000 円／平米 119万6,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０３０３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町５２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,468 円／平米 100万3,265 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,754 円／平米 98万7,681 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,751 円／平米 109万157 円／坪
査定価格 平米 坪	33万 円／平米 109万980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町５２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万2,177 円／平米 96万5,937 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,085 円／平米 94万2,491 円／坪
標準価格 平米 坪	30万7,535 円／平米 101万6,711 円／坪
査定価格 平米 坪	30万8,000 円／平米 101万8,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０３０８Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町５２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万8,418 円／平米 118万4,930 円／坪
推定価格 平米 坪	36万210 円／平米 119万854 円／坪
標準価格 平米 坪	39万7,583 円／平米 131万4,409 円／坪
査定価格 平米 坪	39万8,000 円／平米 131万5,788 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情