路線価 (2023) 神奈川県横浜市青葉区美しが丘1-4-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区美しが丘１丁目４番１６
価格時点	2023 年
駅名	たまプラーザ駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 330万6,000 円
1平米当たり	1平米 100万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億7,900万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 462万8,400 円 1平米 140万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3億7,900万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 462万8,400 円／坪 1平米 140万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、青葉区を中心に周辺区等も含む圏域で、主にターミナル駅に近接する繁華性の高い商業地域によって形成されている。需要者は、収益物件の取得を企図する不動産会社や富裕層のほか、マンション開発目的のデベロッパーや、自用目的の事業法人等多様である。たまプラーザ駅周辺は、東急田園都市線の中で特に繁華性が高く、百貨店や金融機関等が集積しており、需要は旺盛だが、取引が殆どみられず、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、青葉区及び周辺区内に存する駅周辺の商業地域。需要者の中心は、店舗兼事務所用地としての取得を目論む賃貸経営事業者、不動産業者等である。また、纏まった規模を有する画地についてはマンション用地としての需要も見込まれる。商業施設が集積するたまプラーザ駅前の商業地域であり、人通りは多く繁華性が高いため、需要は堅調である。商業地の取引価格は規模や繁華性の程度等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例が僅少なため、地域環境が大きく異なる事例も採用せざるを得なかったが、需要者の観点から慎重に格差修正を行い試算した。収益価格は、最有効使用の店舗兼事務所を適切に想定して試算したが、地価水準に見合った賃料を想定することが現下の賃貸市況では困難なこと等から、低位に得られた。本件では、実証的な比準価格を重視し、収益価格を十分に比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 商業地の取引は少なく、収集した取引事例は広範囲に及んだが、適切に補修正を行って比準価格は求められており、信頼性の高い価格が得られた。一方、近隣地域は商業繁華性は高いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。需要者は周辺の土地相場を踏まえた市場流通性を重視することから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	たまプラーザ駅西方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区美しが丘１丁目４番１６
標準地の範囲
東	90 m
西	10 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	たまプラーザ駅に近接した繁華性の高い商業地域。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)たまプラーザ駅周辺は東急百貨店やたまプラーザテラスといった大規模商業施設が集積しており、その周辺に中小規模の店舗事務所や共同住宅が建ち並んでいる。当面は現況の地域環境を維持するものと予測される。 (2)特段の要因変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。たまプラーザ駅前の商業地域であり、商業繁華性は高く、需要は堅調であることから、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 472万7,580 円 1平米 143万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 472万7,580 円 1平米 143万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 472万7,580円 1平米 143万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 472万7,580円 1平米 143万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資金調達面からみた不動産投資環境は依然良好で、収益性に優れた不動産に対する投資家需要は旺盛である。投資（還元）利回りも低下傾向にある。 (2)区内の商業地の取引は少ないが、マンション素地需要が旺盛なこともあり、潜在的な用途の多様性から商業地の地価は緩やかな上昇基調にある。
地域要因
(1)たまプラーザ駅周辺は平成２０年頃に行われた再開発により利便性、繁華性が大幅に向上している。その他、近隣地域の地域要因に特別な変動はない。 (2)地域要因に特段の変動はない。たまプラーザ駅北口の駅前通りに面し、人通りが多く、商業繁華性が高いことから、商業用途の需要は旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はないが、角地であり、顧客誘引力等の点で優位性が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050311 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘１丁目４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	115万1,515 円／平米 380万6,909 円／坪
推定価格 平米 坪	115万7,273 円／平米 382万5,945 円／坪
標準価格 平米 坪	153万8,927 円／平米 508万7,693 円／坪
査定価格 平米 坪	159万 円／平米 525万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050310 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘１丁目４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万9,074 円／平米 231万1,139 円／坪
推定価格 平米 坪	70万2,569 円／平米 232万2,693 円／坪
標準価格 平米 坪	136万9,530 円／平米 452万7,666 円／坪
査定価格 平米 坪	141万 円／平米 466万1,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０３１０Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘１丁目４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万8,470 円／平米 244万1,382 円／坪
推定価格 平米 坪	69万805 円／平米 228万3,801 円／坪
標準価格 平米 坪	133万3,600 円／平米 440万8,882 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０３１０Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘１丁目４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万8,291 円／平米 191万1,830 円／坪
推定価格 平米 坪	57万3,238 円／平米 189万5,125 円／坪
標準価格 平米 坪	105万7,635 円／平米 349万6,541 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０３１３Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘１丁目４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万7,284 円／平米 372万6,801 円／坪
推定価格 平米 坪	102万8,783 円／平米 340万1,157 円／坪
標準価格 平米 坪	132万9,177 円／平米 439万4,259 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情