路線価 (2023) 神奈川県横浜市都筑区牛久保東1-33-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市都筑区神奈川県横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５
価格時点	2023 年
駅名	センター北駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	11億1,000万 円 (2716 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万8,848 円 1平米 40万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	11億1,000万 円 (2716 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万8,848 円／坪 1平米 40万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都筑区及び周辺市区のマンション用地であり、マンション開発業者が需要者の中心である。立地・画地状況によって異なるが、市営地下鉄各線等で利便性等により実需が見込める地域では、マンション敷地需要は依然堅調である。対象標準地周辺では各種大規模開発等により需要は底堅い。規模等の画地条件等により価格の幅は大きく、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、横浜市北部及び川崎市東部を中心とする共同住宅地である。主な需要者はマンションデベロッパーであるが、社員寮や賃貸住宅として企業や投資家等も考えられる。またマンション購入者としては同一需給圏内の居住者、又は都内や横浜市内の勤務者が中心である。近年マンション素地の供給は少なく過熱気味であり、引き続き需要は底堅い。取引価格は画地規模により一様でなく、中心となる価格帯は把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市営地下鉄各線センター北駅から７００ｍ程度の標準地で、比準価格は不動産市場の実情を反映した価格である。開発法による価格は、採用した数値に想定部分を含むものの市場予測等によるマンション開発業者の事業採算性を反映した価格である。手順を再吟味し、両手法ともその適用過程は適切であり、各手法の相対的信頼性を吟味の上、現実的な比準価格と開発法による価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 開発法による価格は開発業者の目線に立ち、用地を取得後に建物を建設してマンションを分譲することを想定した収支計画を策定して求めるもので、現実的な価格として一定の規範性を有する。一方、市場の取引価格である比準価格は実証的な価格であり、想定要素は排除されていることから信頼性も高い。よって、比準価格をやや重視し、開発法価格をも関連づけることが妥当と判断し、代表標準地からの検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	センター北駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	821.5 坪 (2716 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅が多く見られる幹線道路沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市都筑区神奈川県横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	48 m
奥行き	58 m
面積	2716 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	港北ニュータウン内の共同住宅地域
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、当面は現況のまま推移するものと判断される。 (2)良好な住環境に加え商業施設への接近性もよく、当面は現状を維持していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 137万5,296 円 1平米 41万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 148万7,700 円 1平米 45万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 137万5,296円 1平米 41万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 130万5,870円 1平米 39万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 130万5,870円 1平米 39万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全般に緩やかに持ち直している景気状況下で、不動産需要にも押し上げ効果が期待されているが、地価は選別化多極化の傾向で推移している。 (2)都筑区の住宅地の市況は引き続き堅調に推移し、供給不足が顕在化している一方、二極化は引き続き顕著である。
地域要因
(1)地域に変動要因がなく、今後も環境を維持して推移するものと予測する。 (2)この１年間における特段の変動要因はみられないが、マンション適地の価格は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特筆すべき事項はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０３０５Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	47万1,565 円／平米 155万8,994 円／坪
推定価格 平米 坪	46万8,791 円／平米 154万9,823 円／坪
標準価格 平米 坪	41万1,943 円／平米 136万1,884 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０３０８Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万4,057 円／平米 143万4,992 円／坪
推定価格 平米 坪	45万8,221 円／平米 151万4,879 円／坪
標準価格 平米 坪	39万8,800 円／平米 131万8,433 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０３０８Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,364 円／平米 136万9,887 円／坪
推定価格 平米 坪	42万2,651 円／平米 139万7,284 円／坪
標準価格 平米 坪	40万1,760 円／平米 132万8,219 円／坪
査定価格 平米 坪	41万 円／平米 135万5,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050310 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,340 円／平米 128万3,852 円／坪
推定価格 平米 坪	40万3,329 円／平米 133万3,406 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,949 円／平米 133万8,761 円／坪
査定価格 平米 坪	41万3,000 円／平米 136万5,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０３０８Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万53 円／平米 152万935 円／坪
推定価格 平米 坪	47万3,855 円／平米 156万6,565 円／坪
標準価格 平米 坪	42万2,331 円／平米 139万6,226 円／坪
査定価格 平米 坪	43万1,000 円／平米 142万4,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情