路線価 (2023) 神奈川県横浜市都筑区牛久保3-3-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市都筑区神奈川県横浜市都筑区牛久保３丁目３番６
価格時点	2023 年
駅名	中川駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億7,700万 円 (835 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万7,592 円 1平米 33万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億7,600万 円 (835 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万4,286 円／坪 1平米 33万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は横浜市及び周辺市の路線商業地域である。需要者の中心は各種の路線店舗事業者や規模と容積率に着目した開発等を行う不動産事業者等である。通過交通量、店舗集積度等によって店舗付マンション、自動車関連店舗等の多用途利用が想定される。道路系統による立地や規模等の画地状況による価格差があるため、取得使用目的が異なることから、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、都筑区及び周辺区の幹線道路沿いの路線商業地域とその周辺商業地域の圏域である。繁華性にやや劣るため沿道型店舗と店舗兼共同住宅等の商住併用建物が混在している。需要者の中心は、沿道型の飲食店・自動車関連店舗等や店舗兼共同住宅を経営する事業主及び不動産業者である。また、規模、立地条件によってはマンション敷地への移行も見られる。更地取引は規模が様々で中心となる価格帯は分散しており、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地はバス通り沿いに店舗付共同住宅等が建ち並ぶ地域である。賃貸建物は有効活用による建物が中心で、１階を店舗、上階を共同住宅としての建物が想定されるが、更地を収益建物建築目的での土地取引は少なく、土地取引は自己所有目的での取引が中心である。よって、各手法の相対的信頼性を吟味し、現実的で信頼性を有する比準価格を重視し、想定部分を含み試算した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、周辺類似地域内の取引事例を収集し求めたもので、最近の取引市場の動向や地価水準を反映した実証的な価格である。収益価格は、賃貸の店舗兼共同住宅を想定して試算した収益性を重視した理論的な価格であるが、その過程には推定要素をも内包している。従って、鑑定評価額は、市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中川駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	252.6 坪 (835 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、中層マンション等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市都筑区神奈川県横浜市都筑区牛久保３丁目３番６
標準地の範囲
東	100 m
西	90 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	23 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業店舗や店舗付マンションが建ち並ぶ路線商業地域であり、特に地域の変動要因は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。 (2)通行量の安定した幹線道路沿いの路線商業地域であり、このところ目立った店舗等の出店・退出は認められず、当面は現状の商環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 111万816 円 1平米 33万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 107万1,144円 1平米 32万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 107万1,144円 1平米 32万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全般に緩やかに持ち直している景気状況下で、商業地需要にも押し上げ効果が期待されているが、地価は選別化多極化の傾向で推移している。 (2)ロシアのウクライナ侵攻による世界経済の不安定化が懸念される中、国内経済も物価上昇や円安の影響を受け、今後の不確実性が予想される。
地域要因
(1)地域に変動要因がなく、今後も環境を維持して推移するものと予測する。 (2)地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050308 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市都筑区牛久保３丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,925 円／平米 77万50 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,894 円／平米 75万6,724 円／坪
標準価格 平米 坪	31万1,845 円／平米 103万960 円／坪
査定価格 平米 坪	31万8,000 円／平米 105万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	12 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050302 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市都筑区牛久保３丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,724 円／平米 110万6,598 円／坪
推定価格 平米 坪	32万5,712 円／平米 107万6,804 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,283 円／平米 112万1,670 円／坪
査定価格 平米 坪	34万6,000 円／平米 114万3,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０３０８Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市都筑区牛久保３丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,803 円／平米 92万1,723 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,955 円／平米 95万8,591 円／坪
標準価格 平米 坪	31万8,632 円／平米 105万3,397 円／坪
査定価格 平米 坪	32万5,000 円／平米 107万4,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０３０８Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市都筑区牛久保３丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万5,528 円／平米 114万2,316 円／坪
推定価格 平米 坪	35万948 円／平米 116万234 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,220 円／平米 108万8,401 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	29 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情