路線価 (2023) 神奈川県川崎市川崎区観音2-40-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 川崎市川崎区神奈川県川崎市川崎区観音２丁目４０番２
価格時点	2023 年
駅名	川崎駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,020万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万5,762 円 1平米 27万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,060万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円／坪 1平米 28万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川崎区内に位置し最寄駅からやや距離のある住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が多いが、外部地域からの需要者も認められる。既に熟成した地域であり土地のみの供給は少なく、小規模な建売住宅による供給が大部分である。中心となる価格帯は建売住宅の総額で３５００～４０００万円程度である。川崎区内の住宅地の需要は根強く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は、川崎駅を中心とした区内各駅を駅勢圏とする川崎区内の住宅地域全般。主な需要者は東京、横浜、川崎の居住者が多く周辺市域からの転入も見られる。戸建住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域である。細分化した３階建建売住宅も見られる地域で、同一需給圏内の需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は新築建売住宅で３５００～４０００万円程度の取引が中心であり、土地単独の取引は少なく把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は賃貸マンションやアパート等も存するが、市場においては自用目的の取引が中心であり、市場価格は収益性よりも居住快適性を重視して形成されるものと考えられる。したがって、市場性に着目した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 川崎駅からはやや距離があるが京急大師線、川崎大師駅から徒歩圏の地域である。アパート等の収益用不動産の取引はほとんど見られず、自用目的の戸建住宅の取引が中心の地域である。このため、収益性よりも居住の快適性、利便性、取引総額等を重視して市場価格が形成されている。従って、代表標準地との検討結果を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、単価と総額との関連にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	川崎駅東方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川崎市川崎区神奈川県川崎市川崎区観音２丁目４０番２
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	バス便圏の既成住宅地域
街路	基準方位　北　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほかアパート、マンション等も見られる主要交通手段がバス便の住宅地域であるが、一定の需要が存在しており、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)バス便利用の住宅地域として熟成している。変動要因も特段無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。地価は当面、上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 95万5,434 円 1平米 28万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 97万1,964 円 1平米 29万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 95万5,434円 1平米 28万9,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内経済は正常化に向かっており、不動産市場は活発で地価も堅調に推移しているが、コロナ感染者数や金融市場の動向等を注視する必要がある。 (2)景気は、各種政策の効果もあって、持ち直していくことが期待されるが、世界的な金融引締め、物価上昇、供給面での制約等のリスク要因もある。
地域要因
(1)川崎駅から距離のある住宅地域であるが、住宅需要は底堅く地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 (2)京急大師線も利用可能な住宅地域で潜在需要はある。地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段変動要因は無いが、南方位で日照、通風等が良好の為、競争力を有する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市川崎区
地域	神奈川県川崎市川崎区観音２丁目４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,951 円／平米 100万4,862 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,624 円／平米 98万7,251 円／坪
標準価格 平米 坪	29万5,667 円／平米 97万7,475 円／坪
査定価格 平米 坪	30万5,000 円／平米 100万8,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市川崎区
地域	神奈川県川崎市川崎区観音２丁目４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,406 円／平米 117万1,666 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,018 円／平米 87万6,150 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,082 円／平米 87万9,667 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市川崎区
地域	神奈川県川崎市川崎区観音２丁目４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万1,290 円／平米 152万5,025 円／坪
推定価格 平米 坪	33万7,187 円／平米 111万4,740 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,062 円／平米 102万1,759 円／坪
査定価格 平米 坪	31万8,000 円／平米 105万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市川崎区
地域	神奈川県川崎市川崎区観音２丁目４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,937 円／平米 85万2,740 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,103 円／平米 89万6,267 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,834 円／平米 88万2,153 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050111 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市川崎区
地域	神奈川県川崎市川崎区観音２丁目４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万510 円／平米 112万5,726 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,368 円／平米 83万7,635 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,830 円／平米 86万8,916 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情