路線価 (2023) 北海道恵庭市島松寿町1-19-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 恵庭市北海道恵庭市島松寿町１丁目１９番４
価格時点	2023 年
駅名	島松駅 から 930m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	824万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	808万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,303 円／坪 1平米 2万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は島松地区内の既成住宅地域一円で、需要者は地縁的選好性を有する個人が中心と見られる。恵庭市が人口微増傾向にある中、圏内は恵庭市の中心市街地からやや離れているものの利便施設は整備され、周辺市の土地価格と比較した割安感から、近時、地価は水準訂正に近い上昇となっている。今後についても土地需要は堅調に推移するものと思われる。土地は１００坪程度で９００万円前後、中古物件で総額２５００万円程度までが需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は概ね恵庭市、北広島市に存する中規模住宅地。需要者の中心は島松地区に地縁のある個人が占めていたが、宅地供給不足から他エリアからの流入も見られる。地価が上昇している恵庭市街地と比較して値頃感があるため、需要の高まりが認められる。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円以下、中古戸建住宅で１，０００万円台、新築戸建住宅で３，０００万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内はアパート等も一部で見られるが、戸建住宅等の自用目的での利用が中心の地域である。収益面からの検証として収益価格を試算したが、本件における土地に帰属する純収益が少額であるため、想定要素の如何によっては大きく価格が変動する傾向にあり、やや規範性に劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で実際の取引価格を基に実勢価値を客観的に反映する比準価格を採用し、収益価格は参考程度にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が大半で自用目的の取引が主であり、立地条件から収益物件に対する投資はあまり見られない地域特性である。アパート建築を想定して求めた収益価格は理論的なものであるため、規範性が劣ると判断して参考にとどめ、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ島松駅南西方
距離	930 m
土地の状態
土地面積	95.9 坪 (317 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	恵庭市北海道恵庭市島松寿町１丁目１９番４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	22 m
面積	310 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北広島市寄りの恵庭市街地から離れた地区内に所在する既成住宅地域であり、値頃感と市街地の土地需要の増大の影響を受け、近時、地価は大きく上昇している。今後についても同様の動きが継続すると予測する。 (2)北広島市や恵庭市の急激な地価上昇の影響もあり、恵庭市街中心部から離れ、割安感のある島松地区に需要が流れてきており、今後も地価上昇が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 30 ％
2022年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
前年から次年への変動率 27.5 ％
2019年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口の微増傾向が続き、恵庭市を含む札幌圏全域で土地需要は堅調であり、コロナ禍によるマイナスの動きも見られない。 (2)札幌市の地価上昇により、周辺都市部中位の住宅地の需要も好調を維持している。なお、新型コロナ感染症の影響は見られない。
地域要因
(1)中心市街地から集落的に離れた地区に位置するが、住宅地の需要は堅調に推移している。地価は値頃感もあり、上昇傾向である。 (2)特に変化はないが、恵庭市内に大規模分譲地がないこともあり、供給不足・需要増を反映して地価は上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231341231 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	恵庭市
地域	北海道恵庭市島松寿町１丁目１９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,292 円／平米 3万7,331 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,476 円／平米 7万4,306 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,645 円／平米 8万1,476 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231381231 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	恵庭市
地域	北海道恵庭市島松寿町１丁目１９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,204 円／平米 7万6,712 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,647 円／平米 8万1,483 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,647 円／平米 8万1,483 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231341231 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	恵庭市
地域	北海道恵庭市島松寿町１丁目１９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,172 円／平米 8万3,219 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,266 円／平米 8万6,835 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,501 円／平米 8万4,306 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231381231 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	恵庭市
地域	北海道恵庭市島松寿町１丁目１９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,326 円／平米 8万7,034 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,398 円／平米 8万7,272 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,880 円／平米 8万2,253 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231381231 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	恵庭市
地域	北海道恵庭市島松寿町１丁目１９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,056 円／平米 5万9,693 円／坪
推定価格 平米 坪	2万43 円／平米 6万6,262 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,054 円／平米 8万2,829 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情