路線価 (2023) 神奈川県川崎市宮前区土橋3-20-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 川崎市宮前区神奈川県川崎市宮前区土橋３丁目２０番９
価格時点	2023 年
駅名	鷺沼駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	7,730万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万5,542 円 1平米 40万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,710万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万2,236 円／坪 1平米 40万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東急田園都市線沿線で、概ね宮前区、横浜市青葉区を中心とする駅徒歩圏内の戸建住宅地域である。需要者の中心は、比較的高所得の給与所得者、会社経営者、自営業者等と判断される。近隣地域は駅徒歩圏内の住環境良好な住宅地域で希少性があり、潜在需要は存する。供給は分譲地の中古住宅物件が市場に出る程度で新築建売住宅の供給は見られない。需要の中心価格帯は、土地建物総額で９０００万円～１３０００万円程度と認められる。 (2) 同一需給圏は川崎宮前区及び隣接市区に位置し、東急田園都市線沿線各駅から徒歩圏内の住宅地域である。画地規模が比較的大きく総額が嵩むことから、都心に通う会社役員、医者等の高額所得者層の買い替え需要が多い。土地のみの供給は比較的少なく、中古戸建の取引が多い。取引の中心となる価格帯は、土地建物総額で８０００万円～１０，０００万円程度で、需要は底堅い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域で、市場では自用目的の取引が中心である。また貸家については転勤等に伴って賃貸される程度で、低容積率のため、土地に対する投資効率は低く、戸建住宅を想定した収益価格は低位に求められた。そこで、市場価格を反映し実証的な比準価格を重視の上、収益価格を斟酌し、さらに代表標準地との検討結果、単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並び、数少ない収益物件は地主の節税対策として経営され、土地価格に見合う賃料市場が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。市場は自己使用目的の取引が主であり、市場の実態を反映した取引事例より求めた比準価格は実証的な価格として妥当性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、単価と総額の関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鷺沼駅北方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川崎市宮前区神奈川県川崎市宮前区土橋３丁目２０番９
標準地の範囲
東	130 m
西	50 m
南	90 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	品等上位の閑静な中規模住宅地域
街路	基準方位・北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)品等上位の住宅地域で、今後も現環境を維持するものと予測。画地規模が大きく総額が嵩むが、生活利便施設への接近性も良好で希少性も高い。先行き金利高が予想され、地価は今後、概ね横ばいで推移するものと予測。 (2)一般住宅を中心とした駅徒歩圏の住宅地域で根強い需要があるが、地価は総額的に価格上限値に近づいているものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 136万8,684 円 1平米 41万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 139万5,132 円 1平米 42万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 136万8,684円 1平米 41万4,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 130万5,870円 1平米 39万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 139万5,132円 1平米 42万2,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 130万5,870円 1平米 39万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区は首都圏のベッドタウン。人口は微増で推移。高齢化人口比率は市平均並み。ウイズコロナ下、景気は回復基調だが、先行き金利高が危惧される。 (2)景気は緩やかに持ち直している。宮前区の人口は緩やかな増加傾向にある。不動産の需給動向は、田園都市線沿線を中心に安定した需要が認められる。
地域要因
(1)品等良好な熟成した住宅地域である。総額が嵩むが、駅近の環境良好な住宅地需要の高まりから、地価は上昇傾向で推移した。 (2)一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。住環境は良好で、鷺沼駅徒歩圏のため、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)日照・通風に優る東南道路画地に対する選好性は大きい。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市宮前区
地域	神奈川県川崎市宮前区土橋３丁目２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万7,769 円／平米 118万2,784 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,296 円／平米 117万1,303 円／坪
標準価格 平米 坪	38万8,482 円／平米 128万4,321 円／坪
査定価格 平米 坪	40万 円／平米 132万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市宮前区
地域	神奈川県川崎市宮前区土橋３丁目２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万2,930 円／平米 153万447 円／坪
推定価格 平米 坪	45万7,484 円／平米 151万2,442 円／坪
標準価格 平米 坪	48万9,288 円／平米 161万7,586 円／坪
査定価格 平米 坪	50万4,000 円／平米 166万6,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０２１１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市宮前区
地域	神奈川県川崎市宮前区土橋３丁目２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万6,040 円／平米 144万1,548 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,278 円／平米 136万9,603 円／坪
標準価格 平米 坪	44万253 円／平米 145万5,476 円／坪
査定価格 平米 坪	45万3,000 円／平米 149万7,618 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市宮前区
地域	神奈川県川崎市宮前区土橋３丁目２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,301 円／平米 136万9,679 円／坪
推定価格 平米 坪	32万5,819 円／平米 107万7,158 円／坪
標準価格 平米 坪	37万3,218 円／平米 123万3,859 円／坪
査定価格 平米 坪	38万4,000 円／平米 126万9,504 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０２０９Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市麻生区
地域	神奈川県川崎市宮前区土橋３丁目２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,353 円／平米 136万3,239 円／坪
推定価格 平米 坪	39万1,399 円／平米 129万3,965 円／坪
標準価格 平米 坪	40万5,595 円／平米 134万897 円／坪
査定価格 平米 坪	41万8,000 円／平米 138万1,908 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情