路線価 (2023) 神奈川県川崎市宮前区西野川2-3477-53 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 川崎市宮前区神奈川県川崎市宮前区西野川２丁目３４７７番５３
価格時点	2023 年
駅名	梶が谷駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	3,080万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,100万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万8,550 円／坪 1平米 17万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね宮前区・高津内におけるバス便利用の住宅地域である。需要者の中心は、川崎市内・横浜市北部・都区部に通勤する一次取得者層である。住宅需要は安定的に存するが、総額を重視する傾向がある。取引市場では土地のみの供給は少なく、新築建売住宅の外、中古戸建住宅の供給もみられる。新築建売住宅は総額で４０００万円台が需要の中心価格帯と思料する。 (2) 同一需給圏は宮前区及び隣接区内のバス便利用の住宅地域一帯と把握した。主たる需要者は東京都内や市内に通勤する３０代から４０代の総額重視の一次取得者で、分割可能な中規模画地は分譲素地を求める不動産業者である。土地のみの取引は少なく、未利用地や既存の中規模画地を分割して総額を抑えた建売住宅が供給の中心となっている。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で総額４，０００万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ閑静なバス便地区の住宅地域であり、賃貸戸建もほとんど見られない。指定容積率が低く、定期借家程度の賃貸市場しか形成されていないため、収益還元法の適用は出来なかった。一方、取引事例から試算された比準価格は規範性は高い。以上より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶバス便の住宅地域でアパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用を断念した。主な需要者は自己使用を目的とする個人で、取引に際しては、居住の快適性、利便性が重視されるため、市場の取引動向を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意して、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	梶が谷駅南方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川崎市宮前区神奈川県川崎市宮前区西野川２丁目３４７７番５３
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	130 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	バス便利用の住環境が概ね良好な住宅地域
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)バス便利用の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移するものと思科する。周辺の野川地区には新築中古とも供給量が多いことから、今後地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)バス便利用の住宅地域で、特段の変動要因は認められず今後も現状を維持して推移すると予測する。バス便の住宅地域においても需要は持ち直しており、地価は横這いから若干の上昇で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万8,550 円 1平米 17万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。宮前区内は東急田園都市線徒歩圏・バス便エリア・マンション等により需給動向に差異があるが全体的に底堅い。 (2)景気は持ち直しているが、エネルギー価格や物価の高騰による景気失速も懸念される。宮前区の人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)バス便地区の閑静な住宅地域であるが、周辺地域で宅地供給が順次行われており、地価は横ばい傾向で推移している。 (2)バス便利用の住宅地域で、周辺では畑等の未利用地の宅地化が進んでいる。
個別的要因	(1)代替競争関係にある不動産との優位性は接道方位が南東であること。その他変動要因はない。 (2)南東側道路で、日照、通風等に優れ、代替競争関係にある不動産と比較した競争力は優る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０２０７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市宮前区
地域	神奈川県川崎市宮前区西野川２丁目３４７７番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,145 円／平米 62万5,313 円／坪
推定価格 平米 坪	17万8,270 円／平米 58万9,361 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,413 円／平米 56万6,691 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市宮前区
地域	神奈川県川崎市宮前区西野川２丁目３４７７番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,659 円／平米 65万155 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,712 円／平米 64万3,718 円／坪
標準価格 平米 坪	17万352 円／平米 56万3,184 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０２０２Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市宮前区
地域	神奈川県川崎市宮前区西野川２丁目３４７７番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,446 円／平米 58万6,636 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,967 円／平米 57万5,135 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,415 円／平米 57万4 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０２０２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市宮前区
地域	神奈川県川崎市宮前区西野川２丁目３４７７番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,519 円／平米 66万6,222 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,524 円／平米 65万9,626 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,010 円／平米 53万8,911 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情