路線価 (2023) 神奈川県川崎市宮前区有馬4-4-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 川崎市宮前区神奈川県川崎市宮前区有馬４丁目４番３
価格時点	2023 年
駅名	鷺沼駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3億8,800万 円 (1142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億8,800万 円 (1142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 112万4,040 円／坪 1平米 34万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宮前区及び隣接区内等を走る東急田園都市線、ＪＲ南武線、小田急小田原線沿線駅を最寄駅とする路線商業地域等である。需要の中心は飲食関係業者、自動車関連業者、及び不動産業者等と思料する。またマンション業者も潜在的な需要者と考える。一般に路線商業地は規模等によりその価格帯が様々であり、個別性が強く、剰へ店舗用地や店舗兼事務所用地に対する取引数は限られ、収集した事例から需要の中心となる価格帯を把握することは難しかった。 (2) 同一需給圏は、宮前区及び隣接市区内の路線商業地域と判定した。需要者は店舗・事務所ビル経営を目的とする法人、不動産業者等が中心である。対象標準地が存する地域は商業集積、顧客の流動性等が普通程度の路線商業地域であるが、鷺沼駅徒歩圏という立地や容積率等からマンション用地との競合が認められ、需要は堅調である。なお、取引価格は画地規模や立地条件など個別の取引毎に様々であるため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内部では自己使用目的の店舗等が中心であり、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は高くはない。（コロナ禍の顕著な影響は認められなかったが）賃貸市場での賃貸水準の適正な把握は難しかった。総括の結果、（コロナ禍の下での事例資料を中心に試算した）比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、資料活用等の適否、収益計算に基づく単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 対象標準地は飲食店、自動車販売店等が見られる路線商業地域に存する。近隣地域周辺には賃貸用の店舗、マンション等が見られることから、市場性・収益性が認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。そのため、本件ではより実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の動向にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	私鉄　東急田園都市線鷺沼駅の南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	345.4 坪 (1142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、自動車販売店等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川崎市宮前区神奈川県川崎市宮前区有馬４丁目４番３
標準地の範囲
東	290 m
西	90 m
南	30 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	33.8 m
奥行き	33.8 m
面積	1140 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	有馬エリア南部は丘陵の尾根上で横浜と接し、北部は国道２４６号が通る高台である。
街路	２２ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「鷺沼駅周辺再編整備に伴う公共機能に関する基本方針」に基づく工事竣工後の商業利便性充実への期待は高い。新型コロナウイルス感染症再拡大の懸念が払拭され得ない価格時点現在、価格水準の動向予測は困難である。 (2)鷺沼駅徒歩圏の路線商業地域として概ね熟成しており、当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 114万570 円 1平米 34万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 114万3,876 円 1平米 34万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 114万570円 1平米 34万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 109万980円 1平米 33万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 114万3,876円 1平米 34万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 109万980円 1平米 33万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の個人消費は新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎ、回復過程にてドラッグストア販売額は底堅く推移しスーパー販売額は堅調な動きである。 (2)宮前区の人口は増加傾向で推移。高齢化率は市平均並み。景気は緩やかな回復基調にあるが、物価上昇、金融市場への影響等には注視が必要がある。
地域要因
(1)コスト高に因る実質賃金低下が懸念され得るが、商業集積性の比較的高い急行停車駅から徒歩圏内に位置する。近隣地域の価格水準は上昇基調である。 (2)鷺沼駅から徒歩圏にあり、商業系・住居系の何れの用途利用も可能な幹線道路沿いに位置するため、需要は堅調である。
個別的要因	(1)車両利用の顧客を対象とする路線商業地として効率的な画地規模を有する。近隣地域内の中庸的画地としての選好性を潜在的に維持するものと考える。 (2)標準地の形状、規模、接道状況等は商業地として平均的であり、市場競争力は普通程度である。個別的要因に特に変動要因は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０２０１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市宮前区有馬４丁目４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万5,008 円／平米 107万4,476 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,965 円／平米 92万2,258 円／坪
標準価格 平米 坪	31万651 円／平米 102万7,012 円／坪
査定価格 平米 坪	31万1,000 円／平米 102万8,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０２０８Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市宮前区
地域	神奈川県川崎市宮前区有馬４丁目４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,280 円／平米 69万8,492 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,045 円／平米 69万1,103 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,150 円／平米 94万9,318 円／坪
査定価格 平米 坪	28万7,000 円／平米 94万8,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０２０３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市宮前区有馬４丁目４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万8,423 円／平米 118万4,946 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,958 円／平米 100万8,191 円／坪
標準価格 平米 坪	35万9,197 円／平米 118万7,505 円／坪
査定価格 平米 坪	35万9,000 円／平米 118万6,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０２０１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市宮前区有馬４丁目４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万57 円／平米 132万2,588 円／坪
推定価格 平米 坪	35万7,946 円／平米 118万3,369 円／坪
標準価格 平米 坪	40万2,639 円／平米 133万1,125 円／坪
査定価格 平米 坪	40万3,000 円／平米 133万2,318 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市宮前区有馬４丁目４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,338 円／平米 112万8,463 円／坪
推定価格 平米 坪	33万935 円／平米 109万4,071 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,079 円／平米 121万257 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情