路線価 (2023) 神奈川県川崎市宮前区犬蔵1-1106-30外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 川崎市宮前区神奈川県川崎市宮前区犬蔵１丁目１１０６番３０外
価格時点	2023 年
駅名	宮前平駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2億3,000万 円 (796 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万5,434 円 1平米 28万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億3,000万 円 (796 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万5,434 円／坪 1平米 28万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宮前区及び隣接区内等を走る東急田園都市線、ＪＲ南武線、小田急小田原線沿線駅を最寄駅とする路線商業地域等である。需要の中心は物流関係業者、自動車関連業者、及び不動産業者等と思料する。またマンション業者も潜在的な需要者と考える。一般に路線商業地は規模等によりその価格帯が様々であり、個別性が強く、剰へ店舗用地や店舗兼事務所用地に対する取引数は限られ、収集した事例から需要の中心となる価格帯を把握することは難しかった。 (2) 同一需給圏は宮前区及び隣接市区内等を走る東急田園都市線、ＪＲ南武線、小田急小田原線沿線を最寄り駅とする路線商業地域等である。需要の中心は物流関係者、自動車関連業者、及び不動産業者、マンション業者等と思料する。一般に路線商業地は規模等によりその価格帯が様々であり、個別性が強く取引件数も限られ、収集した事例から需要の中心となる価格帯を把握することは難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内部では自己使用目的の店舗等が中心であり、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は高くはない。（コロナ禍の顕著な影響は認められなかったが）賃貸市場での賃貸水準の適正な把握は難しかった。以上の内容を総括した結果、（コロナ禍の下での事例資料を中心に試算した）比準価格を標準として収益価格を比較考量し、年間推移を考量した後資料活用等の適否、収益計算に基づく単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 商業地域では、収益価格は取引の重要な指標となるが、近隣地域は自用店舗や倉庫が多くみられる路線商業地域で収益のみを重視して価格形成がされている市場ではないこと、収益価格は試算の過程で各種の想定が含まれることから、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに、単価と総額の関連に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	私鉄　東急田園都市線宮前平駅の西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	240.8 坪 (796 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川崎市宮前区神奈川県川崎市宮前区犬蔵１丁目１１０６番３０外
標準地の範囲
東	110 m
西	110 m
南	40 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	34.5 m
面積	795 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和６１年に『風土記稿』記載の下菅生村の小名「犬倉」を縁に住居表示施行された。
街路	２０ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)車両利用の顧客等を対象とする小売店舗等が建ち並び、Ｉ．Ｃ．至近にて幹線道路に接面する‘地の利’がある。新型コロナウイルス感染症再拡大の懸念が払拭され得ない価格時点現在、価格水準の動向予測は困難である。 (2)東名川崎インターに近い路線商業地域で、特段の変動は認められず、当面は現状を維持して推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 97万1,964 円 1平米 29万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 98万8,494 円 1平米 29万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 94万2,210円 1平米 28万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 94万2,210円 1平米 28万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の個人消費は新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎ、回復過程にてドラッグストア販売額は底堅く推移しスーパー販売額は堅調な動きである。 (2)景気は緩やかに持ち直している。宮前区の人口は緩やかな増加傾向にある。投資家の収益物件に対する投資意欲は底堅く、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)コスト高に因る実質賃金低下が懸念され得るが、尻手黒川道路に接面し、東名川崎Ｉ．Ｃ．に至近故、商圏はかなり広い。価格水準は上昇基調である。 (2)東名川崎インターに近い路線商業地域で、特段の地域変動はない。
個別的要因	(1)路線商業地として顧客の侵入・退出等に利便な角地である。近隣地域の他の画地と比べて優位性は高く、当該画地条件への選好は維持されると考える。 (2)角地で利用効率が高く、代替競争関係にある不動産と比較した競争力は優る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０２０８Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市宮前区
地域	神奈川県川崎市宮前区犬蔵１丁目１１０６番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,280 円／平米 69万8,492 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,045 円／平米 69万1,103 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,744 円／平米 78万2,676 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０２０３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市宮前区犬蔵１丁目１１０６番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万8,423 円／平米 118万4,946 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,958 円／平米 100万8,191 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,941 円／平米 98万1,687 円／坪
査定価格 平米 坪	30万6,000 円／平米 101万1,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市宮前区犬蔵１丁目１１０６番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,338 円／平米 112万8,463 円／坪
推定価格 平米 坪	33万935 円／平米 109万4,071 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,948 円／平米 99万8,240 円／坪
査定価格 平米 坪	31万1,000 円／平米 102万8,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市麻生区
地域	神奈川県川崎市宮前区犬蔵１丁目１１０６番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,300 円／平米 106万8,830 円／坪
推定価格 平米 坪	31万5,528 円／平米 104万3,136 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,527 円／平米 84万8,078 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市宮前区
地域	神奈川県川崎市宮前区犬蔵１丁目１１０６番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万8,732 円／平米 121万9,028 円／坪
推定価格 平米 坪	35万7,741 円／平米 118万2,692 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,473 円／平米 109万9,156 円／坪
査定価格 平米 坪	34万2,000 円／平米 113万652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情