土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 神奈川県川崎市麻生区上麻生7-281-27 坪・平米

2023
路 線 価
神奈川県 川崎市麻生区
神奈川県川崎市麻生区上麻生7丁目281番27 (川崎麻生)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域)
  • 柿生駅 から 1100m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
54万5,490
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
16万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 神奈川県 川崎市麻生区神奈川県川崎市麻生区上麻生7丁目281番27
価格時点 2023
駅名 柿生駅 から 1100m
路線価
1坪当たり 1坪 54万5,490
1平米当たり 1平米 16万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月28日
鑑定評価額 総額
2,230万
(109 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 67万7,730
1平米 20万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
2,220万
(109 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 67万4,424 円/坪
1平米 20万4,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は麻生区、隣接区等を走る小田急小田原線沿線駅を最寄駅とし、原則として基準容積率が150~200%の画地を構成分子とする低層住宅地域等である。需要者の中心は、新宿等都心部に通勤する給与所得者や自営業者等で30~40歳代の一次取得者である。またある程度纏まった規模の画地に対しては不動産業者等も需要者となり得る。市場では更地供給は少なく、(複合不動産としての)新築戸建住宅は35~45百万円程度が需要の中心と思料する。

(2) 同一需給圏は麻生区、隣接区の小田急小田原線沿線の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、都心部に通勤する30~40歳代の一次取得者であるが、分割可能な既存宅地や未利用地については不動産業者となる事も多い。最寄駅まで概ね徒歩圏内であるが、県道背後の住宅地でやや雑然とした感があり、需要は総額を抑えた戸建住宅が下支えしている。市場の中心価格帯は、新築戸建住宅で3,000万円から4,000万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内ではアパートも散見され得るが、案件としては自用目的での取引が中心である。収益物件の取引数は少なく(コロナ禍の顕著な影響は認められないが、)賃貸市場の熟成度は相対的に低い。以上の内容から(コロナ禍の下での事例資料に基づき試算された)比準価格を標準として収益価格を斟酌し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、就中資料の選択、検討及び活用の適否並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(2) 収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価格は低位に求められた。周辺にはファミリー向け等の共同住宅も見られるものの、自用目的の取引が主体で、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格が求められており、説得力を有する。以上から比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 私鉄 小田急小田原線柿生駅の南方
距離 1100 m
土地の状態
土地面積 33 坪 (109 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 川崎市麻生区神奈川県川崎市麻生区上麻生7丁目281番27
標準地の範囲
50 m
西 60 m
30 m
70 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 13 m
奥行き 8.5 m
面積 110 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 谷が多く起伏に富む地域一帯が開発され、住居表示が昭和59年以降順次実施された。
街路 基準方位 北  6m 市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は(町田市との境付近を麻生川と並行して走る県道を背後とする)既成の低層住宅地域として熟成している。他方、価格時点現在、コスト高に因る実質賃金低下等の将来リスクが価格水準の動向予測を困難にする。

(2)県道背後の一般住宅を主体とする住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 68万7,648
1平米 20万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 69万954
1平米 20万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 68万7,648
1平米 20万8,000
前年から次年への変動率 1 %
2022年
1坪 67万1,118
1平米 20万3,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 69万954
1平米 20万9,000
前年から次年への変動率 0.5 %
2019年
1坪 67万1,118
1平米 20万3,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)最新(毎年3月更新)の資料では麻生区(川崎市)人口の自然増減率は△0.14(△0.01)%で、社会増減率は0.12(0.06)%である。

(2)景気は各種政策の効果もあって緩やかに持ち直しているが、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場や海外景気の動向等に留意が必要である。

地域要因
(1)新型コロナ感染症再拡大のリスクは否めない。他方、背後至近を走る幹線道路(県道)への連続性は良好であり、価格水準は上昇基調で推移している。

(2)地域要因に特段の変動はないが、取引総額を抑えるため、画地の細分化傾向が進みつつある。

個別的要因 (1)リビングを南東側に設ければ日照・通風に関して居住の快適性は確保できる。近隣地域の中庸的画地としての選好性は潜在的にも維持されると考える。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1050205D
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 川崎市麻生区
地域 神奈川県川崎市麻生区上麻生7丁目281番27
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
30万2,035 円/平米
99万8,528 円/坪
推定価格 平米
29万9,370 円/平米
98万9,717 円/坪
標準価格 平米
21万4,602 円/平米
70万9,474 円/坪
査定価格 平米
21万5,000 円/平米
71万790 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1050204D
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 川崎市麻生区
地域 神奈川県川崎市麻生区上麻生7丁目281番27
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
28万1,859 円/平米
93万1,826 円/坪
推定価格 平米
27万1,122 円/平米
89万6,329 円/坪
標準価格 平米
21万6,898 円/平米
71万7,065 円/坪
査定価格 平米
21万7,000 円/平米
71万7,402 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 北東
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1050207
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 川崎市麻生区
地域 神奈川県川崎市麻生区上麻生7丁目281番27
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
17万1,519 円/平米
56万7,042 円/坪
推定価格 平米
16万9,501 円/平米
56万370 円/坪
標準価格 平米
21万4,016 円/平米
70万7,537 円/坪
査定価格 平米
21万4,000 円/平米
70万7,484 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1050202
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 川崎市麻生区
地域 神奈川県川崎市麻生区上麻生7丁目281番27
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
15万5,519 円/平米
51万4,146 円/坪
推定価格 平米
16万5,537 円/平米
54万7,265 円/坪
標準価格 平米
19万1,594 円/平米
63万3,410 円/坪
査定価格 平米
19万2,000 円/平米
63万4,752 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 南東
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 1050210
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 川崎市麻生区
地域 神奈川県川崎市麻生区上麻生7丁目281番27
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
17万9,531 円/平米
59万3,529 円/坪
推定価格 平米
17万1,837 円/平米
56万8,093 円/坪
標準価格 平米
20万3,357 円/平米
67万2,298 円/坪
査定価格 平米
20万3,000 円/平米
67万1,118 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 8.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 宅造工事規制区域
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加