路線価 (2023) 神奈川県川崎市麻生区上麻生1-5-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 川崎市麻生区神奈川県川崎市麻生区上麻生１丁目５番３
価格時点	2023 年
駅名	新百合ヶ丘駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 357万480 円
1平米当たり	1平米 108万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	15億8,000万 円 (1168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 446万3,100 円 1平米 135万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	15億8,000万 円 (1168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 446万3,100 円／坪 1平米 135万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、川崎市、横浜市及び県内の主要駅周辺の商業地の存する圏域である。需要者は、資本力を有する県内外の事業者、投資法人、不動産業者等幅広い層が想定される。新百合ヶ丘駅周辺地区は集客力が認められる大型商業施設が集積する駅前商業地であり、顧客を誘引する施設が狭い範囲に集中している。そのため土地取引は少なく、さらに取引価格は、景気動向、取引目的、需要者の属性等による影響を受けやすく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、川崎市及び横浜市の駅周辺の商業地域と判定した。需要者は店舗・事務所ビル経営等を目的とする法人、不動産投資法人等が中心である。新百合ヶ丘駅周辺には大型商業施設が集積しており、背後に広がる住宅地域のほか、小田急沿線からの顧客誘引力が大きい。なお、近隣地域及びその周辺地域においては取引が極めて少なく、市場の中心となる価格帯の把握は困難であるが、希少性の高さから高価格帯での取引が中心になるものと予想される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は高層店舗事務所ビルが集積する商業地域である。商業地の価格査定に当たり、収益価格は指標として信頼性は高いものの、昨今の建築資材や運搬費の高騰、同一需給圏内における類似性の高い収益事例が極めて少ないこと等により試算には不確実性を伴うことは否めない。したがって、本件においては、市場で取引された実証的な比準価格を標準とし、理論的な収益価格を関連付け、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域に存し、主な需要者としては収益目的の法人、不動産投資法人等が考えられるため、収益性を反映した収益価格も検討し、需要者層をほぼ同じくする取引事例から求めた比準価格を重視した。そのため、本件では多数の信頼性のある取引事例により求められた比準価格、商業用建物想定に基づく収益価格を相互に関連付け、更に不動産市場の動向にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新百合ヶ丘駅南東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	353.3 坪 (1168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川崎市麻生区神奈川県川崎市麻生区上麻生１丁目５番３
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	30 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	45 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高度商業地としての繁華性や集客力は安定的である。今後は横浜市営地下鉄の延伸計画により、新百合ヶ丘駅の利便性向上、周辺商業地への顧客流入が期待される。 (2)横浜市営地下鉄の延伸計画による利便性向上等の期待があるが、当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 462万8,400 円 1平米 140万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 459万5,340 円 1平米 139万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2022年	1坪 419万8,620円 1平米 127万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 459万5,340円 1平米 139万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2019年	1坪 419万8,620円 1平米 127万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍も新しい段階に入り人出は戻りつつある。巻き返しを図るものの原材料高騰等が経営を圧迫するなど今後の店舗賃貸需要に注視が必要である。 (2)麻生区の人口は増加傾向で推移。高齢化率は市で最も高い。景気は緩やかな回復基調にあるが、物価上昇、金融市場への影響等には注視が必要がある。
地域要因
(1)大型の商業施設が集積する駅前商業地である。この１年で地域要因に特段の変動はない。横浜市営地下鉄延伸に期待が寄せられている。 (2)新百合ヶ丘駅周辺には大型商業施設が集積しており、集客力は安定している。横浜市営地下鉄の延伸計画による利便性等の向上が期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)二方路画地で街路条件が優り、市場競争力を有する。個別的要因に特に変動要因は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市麻生区上麻生１丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
推定価格 平米 坪	123万2,990 円／平米 407万6,265 円／坪
標準価格 平米 坪	136万9,989 円／平米 452万9,184 円／坪
査定価格 平米 坪	141万 円／平米 466万1,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０２０２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市麻生区上麻生１丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万9,349 円／平米 118万8,008 円／坪
推定価格 平米 坪	127万9,714 円／平米 423万734 円／坪
標準価格 平米 坪	142万1,904 円／平米 470万815 円／坪
査定価格 平米 坪	146万 円／平米 482万6,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１１０１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	相模原市南区
地域	神奈川県川崎市麻生区上麻生１丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万720 円／平米 383万7,340 円／坪
推定価格 平米 坪	114万3,033 円／平米 377万8,867 円／坪
標準価格 平米 坪	117万1,140 円／平米 387万1,789 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050311 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県川崎市麻生区上麻生１丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	115万1,515 円／平米 380万6,909 円／坪
推定価格 平米 坪	116万1,879 円／平米 384万1,172 円／坪
標準価格 平米 坪	154万5,052 円／平米 510万7,942 円／坪
査定価格 平米 坪	159万 円／平米 525万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情