路線価 (2023) 北海道伊達市旭町63-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 伊達市北海道伊達市旭町６３番２７
価格時点	2023 年
駅名	伊達紋別駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	787万 円 (325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	787万 円 (325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊達市内中心部及び北部の住宅地域で、主たる需要者は市内に職場等がある個人が戸建住宅の建築を目的としている。当該地域は市内中心部の中でも利便性・住環境等が優る地域であり人気が高い。不動産に対する需要は利便性の高い中心部、北部地区に偏る傾向にあり、当該地域の需要も堅調である。なお土地価格は概ね坪８万円前後の取引が多い。 (2) 同一需給圏は伊達市の住宅地域一円を圏域に含み、需要者は従前からの市内在住者が中心である。中心市街地の中でも北東方郊外の閑静な住宅地と比べると外部から近隣地域への転入者は少ない状況にあり、海岸から近いこともあって需要の増加傾向への転換は未だ見受けられないが、土地供給が少ないことに加え、コロナ禍による特段の影響もみられないため、地価は依然として底堅く推移しており、市場の中心価格帯は更地の平米単価で２万円台中盤となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の査定では適正に要因比較等を行っており、求められた試算価格は市場の実態が反映されている。収益価格も試算したが、当該地域においては自用向け物件がほとんどで収益目的に取得する割合は僅かである。それを反映し価格形成も比準価格を中心としたものになっている。本件においては、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (2) 近隣地域は従前から人気の堅調な住宅地域であるが、住民の選好性の変遷等により賃貸需要が弱く、十分な採算性の確保が困難な実情から需要者の大半が自用の戸建住宅用地を目的に市場参入するため、収益価格は規範性が劣る。比準価格はこうした需要者の視点を適切に反映した取引事例に基づく試算価格であり、また代表標準地との検討結果からも妥当と判断されるため、本件では収益価格は参考に留め、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊達紋別駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	98.3 坪 (325 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊達市北海道伊達市旭町６３番２７
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	19 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内中心部で利便性の高い住宅地域。住宅地の人気のエリアは大型店舗に近く利便性の高い市内中心部、市内北部の地域となっている。当該エリアの引き合いは堅調で、今後も地価は安定的に推移するものと判断する。 (2)市内中心部から程近い熟成した住宅地域であり、特段の変動要因も見受けられないため、今後も現状を維持して安定的に推移することが予測されるが、津波災害等を懸念する需要者の動向を注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)未だに飲食店等の一部の業種では新型コロナの影響が見られる。人口減、高齢化率の上昇等も進んでおり、市内全体では不動産需要は弱含みである。 (2)地方都市では人口減少等による宅地需要の減退が懸念される情勢が続いており、底堅い需要が存する地域と衰退傾向の地域の格差が広がっている。
地域要因
(1)需要は利便性の高い中心部、北部地区に偏り、それ以外の地域の需要は弱く地価は二極化している。利便性の良い当該エリアの需要は安定している。 (2)海岸線から比較的近く災害の懸念が伴う住宅地域であるが、商業施設の利便性や若干低位な地価水準とのバランスから需要は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231451233 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	伊達市
地域	北海道伊達市旭町６３番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,905 円／平米 4万5,970 円／坪
推定価格 平米 坪	2万878 円／平米 6万9,023 円／坪
標準価格 平米 坪	2万878 円／平米 6万9,023 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231451233 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	伊達市
地域	北海道伊達市旭町６３番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,199 円／平米 8万2 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,959 円／平米 7万9,208 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,038 円／平米 7万6,164 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231451233 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	伊達市
地域	北海道伊達市旭町６３番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,289 円／平米 9万3,523 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,581 円／平米 11万1,019 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,680 円／平米 10万4,734 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231451233 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	伊達市
地域	北海道伊達市旭町６３番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,076 円／平米 8万6,207 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,565 円／平米 8万4,518 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,064 円／平米 8万2,862 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231451233 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	伊達市
地域	北海道伊達市旭町６３番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,647 円／平米 9万1,401 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,584 円／平米 8万7,887 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,063 円／平米 8万6,164 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情