路線価 (2023) 北海道伊達市有珠町189-2 坪・平米
2023
路 線 価
北海道 伊達市
北海道伊達市有珠町１８９番２
(伊達)
- 周辺状況： 住宅地 (漁家住宅等が見られる既成住宅地域)
- 有珠駅 から 1300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
北海道
伊達市北海道伊達市有珠町１８９番２
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 有珠駅 から 1300m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月13日
|
| 調査実施日 | 2022年12月05日
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| 鑑定評価額 総額 |
91万6,000 円
(327 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 9,257 円
1平米 2,800 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月11日
|
| 調査実施日 | 2022年12月08日
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| 鑑定評価額 総額 |
91万6,000 円
(327 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 9,257 円／坪
1平米 2,800 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は市内の市街化調整区域一円と判断した。地縁的選好性が強く働き需要者は周辺の漁業従事者及び農家等にほぼ限定される状況にある。周辺において新しい農家及び漁家住宅等の建設はほとんど見られず、不動産取引も低調である。漁業及び農業従事者の高齢化及び後継者不足等から市内における市街化調整区域内の宅地需要は弱い状況で地価の下落が続いている。取引が少ないこと及び画地規模に幅があることから、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は伊達市の市街化調整区域並びに隣接する洞爺湖町の漁家住宅地域も含んだ圏域であり、需要者は漁業等の第一次産業関連の従事者が中心である。コロナ禍による影響は限定的と見込まれるものの、衰退が顕著な有珠地区に所在する近隣地域においては、地縁性を有する者以外に新たなに需要が期待し難く、不動産市況に改善の兆しは認められない。なお、取引の少なさと画地規模等に応じて取引価格が多岐に渡る特性から市場の中心価格帯は特定できない。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 比準価格の査定では規範性を有する事例を採用し、適正に比較等を行って求めており、市場の実態が反映されている。収益価格においては市街化調整区域という地域の特性上、戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと判断し適用しなかった。本件においては地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮の上、規範性の高い比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域に所在するため収益物件の建築は現実的ではなく、賃貸市場が未成熟で収益価格を求めることができない。比準価格については、対象標準地と代替性を有する複数の取引事例を比較検討し、需要者が重視するであろうと思料される同じ有珠地区内の取引を重視して求めた試算価格であり、弱含みな市場動向や市街化区域も含めた有珠地区の土地取引状況等からも妥当と判断のうえ、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 有珠駅北西方
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| 距離 | 1300 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
98.9 坪
(327 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 2 m
|
| 奥行 | 1 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 1F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 漁家住宅等が見られる既成住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 10.5 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 無 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
伊達市北海道伊達市有珠町１８９番２
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 100 m
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| 西 | 200 m
|
| 南 | 30 m
|
| 北 | 0 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 漁家住宅地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 25 m
|
| 奥行き | 13 m
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| 面積 | 330 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
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| 街路 | １０．５ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)伊達市郊外に位置する市街化調整区域内の漁家住宅地域である。需要者が地縁的選好性を有するものに限られるなど購入者は限定的である。今後も同様に推移するものと思われ、地価は下落傾向が続くと予測する。 (2)有珠山の噴火被害が懸念される地域性と長年続く漁業を取り巻く環境の厳しさなどから、近隣地域の衰退に歯止めがかかる兆しは認められず、今後も極めて需要が少ない不動産市況が予測される。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 漁家住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 9,257 円
1平米 2,800 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 9,257 円
1平米 2,800 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 9,257円 1平米 2,800円 |
前年から次年への変動率 
-3.4 ％
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2022年 |
1坪 9,587円 1平米 2,900円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 9,257円 1平米 2,800円 |
|
前年から次年への変動率
-3.4 ％
|
|
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2019年 |
1坪 9,587円 1平米 2,900円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)未だに飲食店等の一部の業種では新型コロナの影響が見られる。人口減、高齢化率の上昇等も進んでおり、市内全体では不動産需要は弱含みである。 (2)漁業関連では、コロナ禍による消費低迷や漁獲高減少からの改善がみられるが、先行き不透明感や後継者不足等から宅地需要は未だ減退傾向にある。 |
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| 地域要因 | |
|
(1)農業及び漁業人口の減少等から、市内における市街化調整区域内の取引は少ない。当該地域に対する需要も弱含みである。 (2)有珠地区の人気低迷を受けて需要者は付近の漁業関係者に限定される傾向が強く、新規参入者の少なさなどから長年地価の下落傾向が続いている。 |
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| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1231451233 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 伊達市 |
| 地域 | 北海道伊達市有珠町１８９番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2,036 円／平米
6,731 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1,982 円／平米
6,552 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2,678 円／平米
8,853 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2,680 円／平米
8,860 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 未舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 三方路 |
| 側道方位1 | 北東 |
| 側道幅員1 | 6 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1231301233 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 伊達市 |
| 地域 | 北海道伊達市有珠町１８９番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1,638 円／平米
5,415 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2,594 円／平米
8,576 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2,594 円／平米
8,576 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2,590 円／平米
8,563 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 12 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 四方路 |
| 側道方位1 | 北 |
| 側道幅員1 | 9 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1231451233 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 伊達市 |
| 地域 | 北海道伊達市有珠町１８９番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1,275 円／平米
4,215 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1,267 円／平米
4,189 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1,685 円／平米
5,571 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1,690 円／平米
5,587 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1231451233 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 伊達市 |
| 地域 | 北海道伊達市有珠町１８９番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3,230 円／平米
1万678 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
3,185 円／平米
1万530 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
3,318 円／平米
1万969 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
3,320 円／平米
1万976 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 北西 |
| 側道幅員1 | 7 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |