路線価 (2023) 北海道伊達市弄月町201-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 伊達市北海道伊達市弄月町２０１番１５
価格時点	2023 年
駅名	伊達紋別駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	202万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万332 円 1平米 6,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	202万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万332 円／坪 1平米 6,150 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の市街化調整区域一円と判断した。地縁的選好性が働き需要者は周辺の農家等にほぼ限定される状況にある。周辺において新しい農家住宅等の建設はほとんど見られず、不動産取引も低調である。農業従事者の高齢化、後継者不足等から市内における市街化調整区域内の宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。取引が少ないこと及び画地規模に幅があることから、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は伊達市の市街化調整区域を広く圏域に含み、需要者は農業等の第一次産業関連の従事者に概ね限定されるが、農地と隣接して一体的に利用されている農家住宅地とはやや異なって、住宅団地が形成されている近隣地域では宅地のみの買増し需要なども期待され得ると共に、コロナ禍における明確な影響も見受けられないが、やはり需要者に係る制約の大きさから不動産取引は極めて少ない状況が続いており、市場の中心価格帯も把握することができない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の査定では規範性を有する事例を採用し、適正に比較等を行って求めており、市場の実態が反映されている。収益価格においては市街化調整区域という地域の特性上、戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと判断し適用しなかった。本件においては地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮の上、規範性の高い比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内の規制と実際の賃貸需要の程度などから、アパート等の収益物件の建築は現実的ではなく、賃貸市場が成熟していないため、収益価格を試算することができなかった。一方で比準価格については、市内各所で行われた土地取引を精査のうえ、代替性を有する事例を採用して慎重に算出した実証的価格であり、弱含みな市場動向からも妥当と判断されるため、本件では当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊達紋別駅東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が見られる近郊の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊達市北海道伊達市弄月町２０１番１５
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	23 m
面積	320 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ未舗装市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)伊達市中心部に位置する市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者が農家等に限られるなど購入者は限定的である。需要者が少ないことから、地価は下落傾向が続くと予測する。 (2)市街化調整区域内にあっては中心市街地の各種店舗等の利便性が比較的高い住宅団地であるが、農業等の関係者以外からの需要が期待し難いため、今後も地価を下支えする要因が乏しい状況が続くものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万332 円 1平米 6,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万332 円 1平米 6,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万332円 1平米 6,150円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 2万663円 1平米 6,250円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万332円 1平米 6,150円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 2万663円 1平米 6,250円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)未だに飲食店等の一部の業種では新型コロナの影響が見られる。人口減、高齢化率の上昇等も進んでおり、市内全体では不動産需要は弱含みである。 (2)コロナ禍の影響による農産物の消費低迷と人材不足等から北海道農業は厳しさを増しており、市街化調整区域内の土地需要は減退傾向が続いている。
地域要因
(1)農業及び漁業人口の減少等から、市内における市街化調整区域内の取引は少ない。当該地域に対する需要も弱含みである。 (2)市街化調整区域ながら市街地近郊に位置する地域であるが、住宅等の新築が可能な需要者が限定され、不動産取引が非常に少ない状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231451233 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	伊達市
地域	北海道伊達市弄月町２０１番１５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,525 円／平米 1万4,960 円／坪
推定価格 平米 坪	6,109 円／平米 2万196 円／坪
標準価格 平米 坪	6,109 円／平米 2万196 円／坪
査定価格 平米 坪	6,110 円／平米 2万200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231451233 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	伊達市
地域	北海道伊達市弄月町２０１番１５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,485 円／平米 8,215 円／坪
推定価格 平米 坪	3,402 円／平米 1万1,247 円／坪
標準価格 平米 坪	3,104 円／平米 1万262 円／坪
査定価格 平米 坪	3,100 円／平米 1万249 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231301233 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	伊達市
地域	北海道伊達市弄月町２０１番１５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,134 円／平米 7,055 円／坪
推定価格 平米 坪	3,271 円／平米 1万814 円／坪
標準価格 平米 坪	6,389 円／平米 2万1,122 円／坪
査定価格 平米 坪	6,390 円／平米 2万1,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231451233 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	伊達市
地域	北海道伊達市弄月町２０１番１５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,230 円／平米 1万678 円／坪
推定価格 平米 坪	3,185 円／平米 1万530 円／坪
標準価格 平米 坪	5,953 円／平米 1万9,681 円／坪
査定価格 平米 坪	5,950 円／平米 1万9,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情