路線価 (2023) 神奈川県相模原市南区上鶴間本町3-2821-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 相模原市南区神奈川県相模原市南区上鶴間本町３丁目２８２１番２１
価格時点	2023 年
駅名	町田駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,540万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,540万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 135万5,460 円／坪 1平米 41万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は相模原市及び隣接市を中心とする駅に近い商業地域である。需要者の中心は自用目的の地元企業の外、広域的に営業展開する法人等と考えられる。町田駅南口に位置し、北口に広がる中心商業地と比較すると商業繁華性が劣り、商業系用途としての需要にやや弱さがあるが、住居系用途の需要は堅調で、駅近という希少性からも一定の市場競争力を有する。価格帯は規模にもよるが、土地総額で５０００万円から６０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ横浜線及び小田急線沿線地域の商業地域である。対象地は、ＪＲ町田駅に近いが、繁華性に劣る南側の小規模商業地域内に存する。需要者の中心は、賃貸事業による収益を目的としたデベロッパー及び不動産事業者等で、資産保持等を目的とした個人・法人も想定される。商業地は、繁華性、用途、規模等により取引水準が大きく異なること、また本件では住宅地の影響を強く受けていることから一定の価格水準を把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格の説得力は高いと判断される。収益目的での取引よりも需要者の多くは自用目的の地元企業等と推測される。低層店舗とマンション等が混在する商業地で、店舗・事務所ビルの空洞化等の不安定要素があり収益価格は相対的に限界がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、規範性のある類似事例より試算される実証的な価格であり、その信頼性は高い。本件のように後背地である住宅地の影響を受け、用途が多岐にわたる収益価格を適正に試算するのは難しく信頼性がやや劣る。本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討及び市場分析等の結果を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	町田駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、共同住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	相模原市南区神奈川県相模原市南区上鶴間本町３丁目２８２１番２１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や事務所、マンション等が混在する駅近の商業地として成熟しており、今後も地域特性を維持すると思われる。マンション用地の代替となり得ることもあり需要は堅調で、地価はやや強含みで推移すると予測される。 (2)ＪＲ町田駅南口付近の小規模な商業地域内にあり、小田急駅側と比較して繁華性は劣るが、利便性等により需要は堅調。南口付近は、後背地の住宅地域の影響が強くなり商業地域としては衰退傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 145万1,334 円 1平米 43万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 140万8,356 円 1平米 42万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 145万1,334円 1平米 43万9,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 140万8,356円 1平米 42万6,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南区の人口及び高齢化率はいずれも微増傾向にある。市内の景気は一部で改善しているが総じて不透明感が残る。不動産需給は地域により強弱がある。 (2)大規模な金融・財政政策は継続、土地価格は概ね上昇傾向。円安等によるインフレが顕在化。不動産市場は地域・用途等による多極化が進行している。
地域要因
(1)町田駅に近い商業地で、近年は商業系用途から住居系用途へ変換されるケースも見られる。需要は堅調で地価はやや強含みで推移している。 (2)ＪＲ町田駅南口付近の商業地域であるが、小田急駅側とは異なり繁華性は劣る。周辺地域は、マンション等の住宅地域の影響を強く受けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	相模原市中央区
地域	神奈川県相模原市南区上鶴間本町３丁目２８２１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万8,876 円／平米 105万4,204 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,616 円／平米 107万3,180 円／坪
標準価格 平米 坪	42万2,677 円／平米 139万7,370 円／坪
査定価格 平米 坪	42万3,000 円／平米 139万8,438 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１１０１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	相模原市南区
地域	神奈川県相模原市南区上鶴間本町３丁目２８２１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万3,287 円／平米 189万5,287 円／坪
推定価格 平米 坪	58万9,355 円／平米 194万8,408 円／坪
標準価格 平米 坪	45万6,864 円／平米 151万392 円／坪
査定価格 平米 坪	45万7,000 円／平米 151万842 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	相模原市南区
地域	神奈川県相模原市南区上鶴間本町３丁目２８２１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万1,865 円／平米 116万3,266 円／坪
推定価格 平米 坪	36万6,526 円／平米 121万1,735 円／坪
標準価格 平米 坪	43万8,428 円／平米 144万9,443 円／坪
査定価格 平米 坪	43万8,000 円／平米 144万8,028 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１１０７Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	相模原市南区
地域	神奈川県相模原市南区上鶴間本町３丁目２８２１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万5,733 円／平米 107万6,873 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,156 円／平米 111万1,332 円／坪
標準価格 平米 坪	42万6,053 円／平米 140万8,531 円／坪
査定価格 平米 坪	42万6,000 円／平米 140万8,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５１１０１Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	相模原市中央区
地域	神奈川県相模原市南区上鶴間本町３丁目２８２１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万8,689 円／平米 121万8,886 円／坪
推定価格 平米 坪	38万7,880 円／平米 128万2,331 円／坪
標準価格 平米 坪	44万9,455 円／平米 148万5,898 円／坪
査定価格 平米 坪	44万9,000 円／平米 148万4,394 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情