路線価 (2023) 神奈川県横須賀市野比3-1899-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市野比３丁目１８９９番３外
価格時点	2023 年
駅名	ＹＲＰ野比駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 30万7,458 円
1平米当たり	1平米 9万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円／坪 1平米 11万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、横須賀市南部の京浜急行線を中心にＪＲ横須賀線沿いも含む住宅地域である。最寄駅から徒歩圏の住宅地域としての特性からサラリーマンや自営業者等の所得中位層の需要はあるが、都心・横浜中心部への通勤にはやや距離があることから、強さはみられない。取引価格帯については、１５０㎡程度の土地で１７００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円程度が中心となる。 (2) 同一需給圏は、横須賀市南部に位置する京浜急行線及びＪＲ横須賀線沿線の住宅地域と判断した。主な需要者は、横須賀市内に居住する１次又は２次取得者であるが、市外からの転入も見られる。最寄駅から徒歩圏で、海岸に近い住宅の需要は比較的堅調に推移している。取引の中心価格帯は、１５０㎡程度の更地で１，７００万円前後、新築戸建で３，０００万円前半となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建取引が中心の地域である。最寄駅から徒歩圏域であるが、駅周辺の物件とは異なり収益物件は地権者による遊休地利用や転勤等による定期借地が中心で、土地価格に見合う収益（賃料）が実現しているとは言い難い。また居住の快適要因が賃料に反映しにくいことから、収益価格は低位に試算された。そこで本件では市場を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺地域の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中規模の住宅が見られる高台の住宅地域である。自己の居住用物件の取引が中心の地域であり、収益性は乏しいため、収益価格は低位に試算された。自己居住用物件については、居住の快適性や利便性が重視され、類似物件との比較において価格が形成される。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＹＲＰ野比駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の住宅が見られる高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市野比３丁目１８９９番３外
標準地の範囲
東	65 m
西	10 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造工事規制区域
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地区計画（低層住宅地区）により良好な住環境が維持されている。将来的にも現状を維持してゆくものと予測する。 (2)ＹＲＰ野比駅から徒歩９分程度に位置する、中規模の住宅が見られる高台の住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる消費停滞からの回復需要と円安による資産価格の上昇が、利便性の高い地域からこれまで下落傾向にあった地域へと波及しつつある。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響に注意が必要である。市内の地価は、全体的には未だ若干の弱含みである。
地域要因
(1)高台にあり、徒歩での移動は利便性にやや劣る。住環境等の地域要因の変動は特に認められない。 (2)ＹＲＰ野比駅徒歩圏に位置する、中規模の住宅が見られる高台の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050808 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市野比３丁目１８９９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,252 円／平米 34万4,657 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,252 円／平米 34万4,657 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,707 円／平米 38万2,527 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050808 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市野比３丁目１８９９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,052 円／平米 35万7,220 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,052 円／平米 35万7,220 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,090 円／平米 39万406 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８１１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市野比３丁目１８９９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,015 円／平米 39万158 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,847 円／平米 38万6,296 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,642 円／平米 41万5,372 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８１１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市野比３丁目１８９９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,163 円／平米 31万7,915 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,137 円／平米 32万7,747 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,140 円／平米 36万7,429 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情