路線価 (2023) 神奈川県横須賀市ハイランド1-1526-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市ハイランド１丁目１５２６番３３
価格時点	2023 年
駅名	京急久里浜駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,376 円／坪 1平米 9万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に横須賀市東部に位置し、主として京浜急行沿線に所在する住宅地域一円と判定した。需要者は市内在住の一次取得者を中心で買替による二次取得者も存する。市外からの転入者はそれほど多くない。近年は画地を中規模に細分して供給されることも増えてきており、近年弱含みだった需要も回復基調を見せている。取引相場は１６０㎡程度の土地で１，５００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、概ね横須賀市南部の高台の分譲住宅地域一円であり、特にハイランド・粟田・岩戸地区の住宅地域一帯。需要者は横須賀市及びその周辺の１次・２次取得者層である。取引の中心が既存画地を分割した小規模物件に移行しつつある中で値頃感などもあり住宅需要は回復しており、地価は微増傾向で推移している。中心価格帯は、土地が１１０～１５０㎡前後で１０００～１５００万円程度、同程度の規模の新築戸建が概ね３０００万円台前半となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は最寄駅からバス便利用の、高台に分譲された住宅地域であり、アパート需給はほぼ見いだせない地域である。よって賃貸需要が乏しく市場が熟成しておらず、適切な賃貸事例の収集が困難なため収益還元法の適用は断念した。以上より本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価格を採用し鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、最寄駅からやや遠い高台の分譲住宅地域で、共同住宅・戸建住宅ともに賃貸需要が乏しいため、収益還元法の適用を断念し、取引事例比較法のみ適用した。取引事例比較法で採用した事例は、類似地域で生起した規範性の高いもので、背後に存する価格形成過程を的確に読み取ることにより要因比較を行っており、実証的かつ客観的な説得力を有すると判断する。したがって、本評価では比準価格を採用し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	京急久里浜駅南西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市ハイランド１丁目１５２６番３３
標準地の範囲
東	75 m
西	70 m
南	65 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.6 m
奥行き	13.9 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅地造成工事規制
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台の既成低層住宅地域であり熟成度が高い。特段の価格変動要因も見られないことから、当面は現状を維持するものと予測される。 (2)高台の既成住宅地域であり、特段の変動要因も認められないため、今後も現環境維持と予測する。駅バス圏であるが、圏内の中では生活利便性が良好であるため、選好性は強く、当面は地価上昇が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響で鈍かった不動産取引の動きも徐々に持ち直しつつあるが、立地・駅距離等による二極化傾向は依然持続している (2)市内では引き続き人口減少、高齢化が進んでいる。条件良否による二極化は依然認められるものの、住宅需要の回復エリアは拡大傾向にある。
地域要因
(1)高台の区画整然とした住宅地域。最寄り駅から遠い高台ため下落傾向が続いていたが、ここにきて持ち直しの動きが見られる。 (2)最寄駅バス圏の住宅地域であるが、住環境が良好で圏内の中では値頃感もあるため、市場選好性は増しており、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)既成住宅地域内に存しているため、価格形成に影響を与える個別的要因の変動等は存しない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８１１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市ハイランド１丁目１５２６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,113 円／平米 30万1,220 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,375 円／平米 34万5,064 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,078 円／平米 30万1,104 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,100 円／平米 30万1,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８１１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市ハイランド１丁目１５２６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,264 円／平米 31万1,637 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,809 円／平米 32万51 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,911 円／平米 31万3,776 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,900 円／平米 31万3,739 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８１１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市ハイランド１丁目１５２６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,449 円／平米 37万8,368 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,539 円／平米 38万8,584 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,559 円／平米 34万2,366 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８１１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市ハイランド１丁目１５２６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,636 円／平米 35万5,845 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,941 円／平米 37万77 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,865 円／平米 31万3,624 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,900 円／平米 31万3,739 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情