路線価 (2023) 神奈川県横須賀市長井3-2576-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市長井３丁目２５７６番１４
価格時点	2023 年
駅名	三崎口駅 から 3700m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	622万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	627万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円／坪 1平米 5万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね横須賀市南西部及び三浦市北部の最寄駅バス圏の住宅地域一円。需要者は圏内に居住する１次・２次取得者層が中心であるが圏外からの転入者も認められる。最寄駅から遠く生活利便性が劣る住宅地域が中心であるが、住環境が穏やかで海から比較的近いため、新型コロナ下で良さが見直され、地価の下落幅は縮小傾向にある。土地は１００～１８０㎡程度で概ね６００～１０００万円程度、新築戸建は概ね２０００万円前後で取引されている。 (2) 同一需給圏は、横須賀市南西部及び三浦市北部のバス圏に位置する住宅地域と判断した。主な需要者は、同一圏域に居住する１次取得者が多いものの、圏外からの需要も一部で見受けられる。最寄駅へはバス便であるなど、生活利便性は劣るが、周辺施設の再整備などもあり、相応の需要が認められる。取引の中心価格帯は、１００㎡程度の更地で６００万円前後、新築戸建で１，０００万円台後半となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は地縁的選好性が比較的強いバス便圏の住宅地域で賃貸需要が乏しく、近年は賃貸物件の供給もほぼ無いため、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法による比準価格は、不動産に対する有効需要を反映したもので、価格形成も居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものとなっているため、実証的かつ客観的で説得力を有すると判断する。以上により、本評価では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が多くみられる住宅地域である。最寄駅からバス圏にあり、生活利便性が劣るため、賃貸需要は乏しく、アパート等の賃貸住宅想定を行うことは現実的でないため、収益価格の適用は断念した。取引の中心は自己の居住を目的としたもので、居住の快適性及び利便性が重視され、類似物件との比較において価格が形成される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三崎口駅北西方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市長井３丁目２５７６番１４
標準地の範囲
東	70 m
西	45 m
南	55 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	13 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造工事規制区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)アパート等も見られる地域であるが、賃貸需要は弱いため、徐々に戸建住宅地域へと移行していくと予測する。三崎口駅バス圏であるが、住環境が穏やかで、割安感もあるため、地価の下落幅は徐々に縮小すると予測する。 (2)最寄駅からバス圏に位置する、一般住宅が多くみられる住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内では引き続き人口減少、高齢化が進んでいる。条件良否による二極化は依然認められるものの、住宅需要の回復エリアは拡大傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響に注意が必要である。市内の地価は、全体的には未だ若干の弱含みである。
地域要因
(1)長井地区の中では海からやや離れているため、海沿いと比較して需要はやや弱いが、他圏域と比較した割安感により、地価の下落幅は縮小傾向にある。 (2)最寄駅からバス圏に位置する、一般住宅が多くみられる住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050807 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市長井３丁目２５７６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8 円／平米 13万2,266 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,245 円／平米 13万6,356 円／坪
標準価格 平米 坪	5万920 円／平米 16万8,342 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	急傾斜地崩壊危険
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050807 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市長井３丁目２５７６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,271 円／平米 11万9,912 円／坪
推定価格 平米 坪	5万376 円／平米 16万6,543 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,149 円／平米 17万2,405 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,200 円／平米 17万5,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市長井３丁目２５７６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,982 円／平米 14万8,710 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,444 円／平米 17万3,380 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,696 円／平米 18万7,437 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市長井３丁目２５７６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,690 円／平米 22万3,783 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,087 円／平米 21万5,178 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,694 円／平米 20万3,960 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情