路線価 (2023) 神奈川県横須賀市芦名2-567-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市芦名２丁目５６７番４
価格時点	2023 年
駅名	逗子駅 から 9300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,032 円／坪 1平米 7万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は横須賀市西部における、ＪＲ横須賀線逗子駅、京急逗子線逗子・葉山駅、京急久里浜線三崎口駅からバス圏の住宅地域である。交通の利便性には劣るものの、近年ではこれまでのリゾート物件の需要者のほかに、テレワークによる需要者が加わり、横須賀市西部のうち、特に秋谷、芦名、佐島地区ではこのところ引き合いが増加している。取引の中心となる価格帯は土地は１０００万円台前半、新築戸建で２０００万円台後半と判断する。 (2) 同一需給圏は、横須賀市西部、かつ、最寄駅からバス便の住宅地域である。需要者は、横須賀市内に居住する１，２次取得者が主である。最寄駅から距離のある住宅地であり交通利便性に劣ることから需要は弱含みであるものの、直近では、値頃感等もあり地価は横ばいとなっている。土地１５０～２００㎡程度で１０００万円台前半から半ば、小規模建売では総額で２０００万円台後半程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が多く見られる住宅地域で、アパート等の収益物件は少なく、居住の快適性が重視される地域である。アパート経営は土地所有者の節税目的で行われる場合が多く、その賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 標準地は収益性より居住の快適性が重視される最寄駅からバス便の住宅地域に存し、周辺に小規模の共同住宅（アパート）が一部見受けられるものの、賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	逗子駅南東方
距離	9300 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い中、空地も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市芦名２丁目５６７番４
標準地の範囲
東	60 m
西	45 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。 (2)最寄駅から距離のあるバス便の住宅地域で交通利便性が劣るエリアであるが、地価下落が続き値頃感が生じていること等から地価は横ばい傾向となっている。その他については、今後も現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万2,330 円 1平米 7万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万2,330円 1平米 7万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による影響が和らぎ個人消費は緩やかに持ち直しているが、コスト高による実質所得の押し下げリスクの不動産市場への影響が懸念される。 (2)市内では人口減少・高齢化が進んでいる一方、コロナ禍以降、住宅地については利便性より居住の快適性が重視され、需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)利便性が劣るもののリゾート物件として従来より人気があるが、近年ではテレワークの促進を背景に需要の高まりが認められる。 (2)最寄駅から距離のある横須賀市西部の住宅地域である。地域的な変動要因は特に見当たらない
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)規模・形状は標準的、北東側で街路に接面する中間画地である。個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市芦名２丁目５６７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,899 円／平米 22万1,168 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,712 円／平米 22万3,856 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,288 円／平米 26万2,126 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,300 円／平米 26万2,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市芦名２丁目５６７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万171 円／平米 26万5,045 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,836 円／平米 25万7,326 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,672 円／平米 23万6,948 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050806 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市芦名２丁目５６７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万481 円／平米 23万3,010 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,428 円／平米 22万6,223 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,031 円／平米 25万1,358 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,000 円／平米 25万1,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８０１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市芦名２丁目５６７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,983 円／平米 21万8,140 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,983 円／平米 21万8,140 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,983 円／平米 21万8,140 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情