路線価 (2023) 神奈川県横須賀市阿部倉1375-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市阿部倉１３７５番９
価格時点	2023 年
駅名	衣笠駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万9,603 円 1平米 7万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万9,603 円／坪 1平米 7万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として京急本線、ＪＲ横須賀線等沿線の横須賀市北部から南東部に位置する住宅地域である。主要な需要者は３０歳代～５０歳代の市内に居住する一次取得者で、市外からの流入は少ない。山あいに位置するため、実質的な居住エリアは狭く、駅への接近性や生活利便性が劣ることから土地の需要は弱い。中心となる価格帯は土地は１３０㎡で約１，０００万円程度、新築戸建は土地・建物各１００㎡で約２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ横須賀線、京浜急行線の鉄道駅からバス圏となる横須賀市中央部から北部の住宅地域である。需要者は横須賀市及びその周辺に居住する１次、２次取得者層が中心である。バス圏のエリアであり、利便性に劣ることから市場競争力は限定的であり、宅地需要は弱含みである。市場での需要の中心となる価格帯は１４０㎡程度の土地で１０００万円前後、新築戸建住宅は２０００万円台前半から後半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。本件近隣地域及びその周辺地域においては、アパート等も存するが、基本的に戸建住宅を中心とする地域で、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心となるので、比準価格を重視し、収益価格を比較衡量して、さらに代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は主として一般住宅の敷地としての利用を目的とする取引事例により規範性の高い価格が求められた。一方、収益価格は賃料水準が低位な地域であるため比準価格と比較し低く求められた。住宅地域においては収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視されると考えられる。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	衣笠駅西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市阿部倉１３７５番９
標準地の範囲
東	40 m
西	35 m
南	40 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13.5 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	緩やかな傾斜面の古い分譲住宅地域で、街路の一部は階段状である。
街路	基準方位北、４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造工事規制区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅へはバス便で、高齢化の進展と人口減少が継続していて、需要は停滞している。久里浜田浦線の開通により、地域の交通量は増加したが、単なる通過地点に過ぎない状況である。 (2)近隣地域は衣笠駅からバス圏となる一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。やや利便性に劣ることから地価は下落傾向が続いているが、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 25万3,240円 1平米 7万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 25万3,240円 1平米 7万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による経済のダメージからの回復途中であるが、エネルギーや様々な製品の供給不足による物価上昇で、経済の先行きが不透明となっている。 (2)コロナ禍を契機として一部で居住環境見直しの動きが見られている。三浦半島の人口動態にも影響を与えており、その動向に注視する必要がある。
地域要因
(1)駅徒歩圏外の旧来からの住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持現状を維持すると予測する。 (2)衣笠駅からバス圏のやや利便性に劣る住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、宅地需要は弱含みで地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050801 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市阿部倉１３７５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,675 円／平米 27万18 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,842 円／平米 27万3,876 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,848 円／平米 25万4,059 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,800 円／平米 25万3,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050801 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市阿部倉１３７５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,874 円／平米 28万7,205 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,179 円／平米 28万4,908 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,946 円／平米 25万4,383 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,900 円／平米 25万4,231 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050801 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市阿部倉１３７５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,793 円／平米 35万9,670 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,086 円／平米 34万4,108 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,793 円／平米 26万490 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,800 円／平米 26万513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８０９Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市阿部倉１３７５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万554 円／平米 33万2,432 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,945 円／平米 32万7,112 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,094 円／平米 25万8,179 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,100 円／平米 25万8,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情