路線価 (2023) 神奈川県横須賀市浦郷町4-12-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市浦郷町４丁目１２番１３
価格時点	2023 年
駅名	追浜駅 から 770m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,900万 円 (1435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,900万 円 (1435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 主たる需要者はマンション業者等の不動産業者と考えられるので、同一需給圏の範囲は広く、概ね横須賀市、逗子市、横浜市、鎌倉市、藤沢市一円の地域に及ぶ。駅至近あるいは海が見えるなど立地条件に恵まれた所では相応の需要が認められるが、当市は戸建嗜好の強い需要者が多い上、近年では建築費の上昇なども重なり、マンション用地需要は強いとは言い難い。需要の中心となる価格帯は、立地条件の僅かな違いや規模によって異なるため、捉えることは難しい。 (2) 同一需給圏は、横須賀市内の住宅地域及び商住混在地域である。主たる需要者は、マンション開発を目的とした不動産開発業者である。一定の規模を有するマンション用地については供給が限定的であり、利便性が良好な物件は特に引き合いが強い状況にあるが、地域性・個別性の各々の条件により物件毎の価格が大きく異なるため、中心となる価格帯は把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) マンション用地の需給関係は、その地域ごとのマンションの需給動向や販売状況、建築工事費等の影響を受け易い。比準価格はこのような市場の影響をよく反映しており、実証性のある価格である。一方、開発法による価格は、投資採算性に基づく価格であり、想定要素を含むが市場参加者の属性と行動を反映している。ともに市場の実態をよく反映しているが、鑑定評価額はより信頼性に優る比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ上記のとおり決定した。 (2) 標準地は、最寄駅から徒歩圏の中規模マンションが建ち並ぶ住宅地域に存する。比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。一方、開発法による価格は典型的な需要者である不動産開発業者の投資採算性の観点から求められた価格であるが、想定要素を含み、やや信頼性に乏しい。以上より、本件では比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	追浜駅東方
距離	770 m
土地の状態
土地面積	434.1 坪 (1435 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模マンションが建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	76 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	231 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市浦郷町４丁目１２番１３
標準地の範囲
東	25 m
西	80 m
南	65 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	29 m
奥行き	50 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	76 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	231 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模マンションが建ち並ぶ住宅地域として熟成している。今後も現状を維持するものと考えられるが、追浜駅を中心とした再開発事業が計画されていることなどから、地価は改善傾向が続くと予測する。 (2)最寄駅から平坦、かつ、徒歩圏の中規模マンションが建ち並ぶ住宅地域である。大きく地域要因が変化する状況になく、今後も現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)横須賀市は人口が減少傾向にある上、高齢化も進んでおり、傾斜地や車の進入が困難など街路条件等の劣る地域では需要が減退しており、二極化傾向。 (2)市内では人口減少・高齢化が進んでいる一方、コロナ禍以降、住宅地については利便性より居住の快適性が重視され、需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)周辺では追浜駅を中心とする再開発計画等があるが、当地域は主としてマンションが建ち並ぶ住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。 (2)駅から徒歩圏の中規模マンションが建ち並ぶ住宅地域である。地域的な変動要因は特に見当たらない。
個別的要因	(1)東西軸の画地であり日照等の点で優るが、やや駅距離があるため、他の不動産との比較における競争力は概ね普通である。個別的要因に変動はない。 (2)規模・形状は標準的、西側で街路に接面する中間画地である。個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０４Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市浦郷町４丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万288 円／平米 52万9,912 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,455 円／平米 54万3,688 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,785 円／平米 54万4,779 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市浦郷町４丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,603 円／平米 31万2,758 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,756 円／平米 41万9,055 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,468 円／平米 39万4,961 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０６Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市浦郷町４丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,082 円／平米 51万9,313 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,919 円／平米 48万9,020 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,631 円／平米 45万8,314 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050804 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市浦郷町４丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,100 円／平米 38万3,827 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,145 円／平米 38万7,281 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,153 円／平米 40万3,838 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市浦郷町４丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,341 円／平米 43万4,213 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,244 円／平米 45万3,729 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,349 円／平米 44万7,464 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情