土地路線価格
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路線価 (2023) 神奈川県横須賀市光風台20-256 坪・平米

2023
路 線 価
神奈川県 横須賀市
神奈川県横須賀市光風台20番256 (横須賀)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の分譲住宅地域)
  • 京急久里浜駅 から 1600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
23万8,032
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万2,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市光風台20番256
価格時点 2023
駅名 京急久里浜駅 から 1600m
路線価
1坪当たり 1坪 23万8,032
1平米当たり 1平米 7万2,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,400万
(156 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 29万7,540
1平米 9万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,390万
(156 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 29万3,573 円/坪
1平米 8万8,800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は横須賀市南部における京急久里浜線、JR横須賀線沿線の住宅地域である。需要者の中心は横浜や都心部に通勤するサラリーマン層で市内の一次取得者が想定される。最寄駅からやや遠い上にバス路線の利便性も低く、また高台でスーパー等の商業施設も見られないため利便性が劣り、需要は弱いものとなっている。取引の中心となる価格帯は土地は1500万円前後で、新築戸建で2000万円台後半と判断する。

(2) 同一需給圏は横須賀市東部の京浜急行沿線の住宅地域で、需要者は市内在住の一次取得者や買替による二次取得者が中心だが、市外からの転入も見られる。大規模な画地は早期売却のために一次取得者にも購入可能なように1区画当たり100~130㎡程度に細分されることが多く、市場の中心価格帯は土地は1000~1500万円、新築戸建物件は2500~3000万円前後で取引されている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の取引が多くを占める住宅地域であり、居住の快適性が重視される地域である。一方、収益物件はほとんどなく、収益性が極めて低いので本件では収益価格を試算しなかった。しかし、比準価格は同じ最寄り駅である京急久里浜駅の駅勢圏の取引事例を採用しており、市場の実態を反映し信頼性が高いと判断する。そこで、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を採用して、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(2) 近隣地域周辺はアパート等の賃貸物件や収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の快適性を指向する自己使用を目的としている。そして、地域特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、市場参加者の属性と行動を反映した比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 京急久里浜駅北東方
距離 1600 m
土地の状態
土地面積 47.2 坪 (156 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 40
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の分譲住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 宅造工事規制区域
基準建ぺい率 40
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 横須賀市神奈川県横須賀市光風台20番256
標準地の範囲
60 m
西 80 m
45 m
30 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 13 m
面積 155 m2
形状 ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北  6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 宅造工事規制区域
指定建ぺい率 40
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 40
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。

(2)低層住宅地域として熟成しており、特に大きく地域要因が変化する状況になく、当面は現状を維持するものと思われる。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 29万7,540
1平米 9万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 29万3,573
1平米 8万8,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 29万7,540
1平米 9万
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 29万7,540
1平米 9万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 29万3,573
1平米 8万8,800
前年から次年への変動率 -1.3 %
2019年
1坪 29万7,540
1平米 9万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)コロナ禍による影響が和らぎ個人消費は緩やかに持ち直しているが、コスト高による実質所得の押し下げリスクの不動産市場への影響が懸念される。

(2)横須賀市の人口は少子高齢化による自然減や転出超過による社会減等により減少し続けており、条件の劣る住宅地域では空家や空地が増加している。

地域要因
(1)最寄り駅からのアクセスに劣るため需要がやや弱いが、区画整然とした居住環境を背景として地価が横ばい傾向となっている。

(2)高台の区画整然とした住宅地域で、コロナ禍後は三浦半島における条件の良い住宅地の取引が活発化しており、当該地域の需給も若干改善しつつある。

個別的要因 (1)個別的要因の変動はない。

(2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1050812D
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横須賀市
地域 神奈川県横須賀市光風台20番256
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万375 円/平米
29万8,780 円/坪
推定価格 平米
9万1,380 円/平米
30万2,102 円/坪
標準価格 平米
7万9,530 円/平米
26万2,926 円/坪
査定価格 平米
8万1,100 円/平米
26万8,117 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1050804
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横須賀市
地域 神奈川県横須賀市光風台20番256
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万7,591 円/平米
32万2,636 円/坪
推定価格 平米
9万3,838 円/平米
31万228 円/坪
標準価格 平米
8万4,615 円/平米
27万9,737 円/坪
査定価格 平米
8万6,300 円/平米
28万5,308 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 南西
側道幅員1 6 m
側道方位2 北西
側道幅員2 4 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1050804
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横須賀市
地域 神奈川県横須賀市光風台20番256
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万1,144 円/平米
26万8,262 円/坪
推定価格 平米
10万1,430 円/平米
33万5,328 円/坪
標準価格 平米
9万3,140 円/平米
30万7,921 円/坪
査定価格 平米
9万5,000 円/平米
31万4,070 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 急傾斜地崩壊危険
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1050804
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横須賀市
地域 神奈川県横須賀市光風台20番256
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
10万3,364 円/平米
34万1,721 円/坪
推定価格 平米
10万1,337 円/平米
33万5,020 円/坪
標準価格 平米
9万5,782 円/平米
31万6,655 円/坪
査定価格 平米
9万7,700 円/平米
32万2,996 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 1.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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