路線価 (2023) 北海道札幌市北区北8条西4-22-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市北区北海道札幌市北区北８条西４丁目２２番１
価格時点	2023 年
駅名	札幌駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 257万8,680 円
1平米当たり	1平米 78万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8億8,100万 円 (773 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 376万8,840 円 1平米 114万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8億8,100万 円 (773 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 376万8,840 円／坪 1平米 114万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、札幌中心部である札幌駅・大通駅などの高度商業地域一円のである。主な需要者は、道内外の法人企業、不動産投資家等である。ＪＲ札幌駅北口地区に近い好立地で新幹線延伸への期待感もあり、事務所需要が旺盛であるほか、その他の用途でも様々な活用も想定される。再開発や新築ビルの建設もあるが空室率は低い状態が続いている。需要の中心価格帯は利用目的、規模等により異なり、見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は札幌駅・大通駅を中心とする高度商業地域である。需要者の中心は収益物件への投資を目的とする機関投資家等である。当該地域は札幌駅北口に近接する好立地であり、事務所ビルの空室率は低い状態が続いている。また、用途の多様性が認められることから不動産需要が非常に強い地域であり、収益物件の還元利回りは依然低水準にある。土地の取引価格は利用目的や規模によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、信頼性の高い北区内の商業地の複数事例より求めたもので、取引市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映したものであり、事業採算性等を検討する重要な指標となり得るものであるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣ると考える。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格をも関連づけ、前年標準地価格からの検討、市場性の再確認をも行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益物件の取引が支配的な地域のため、主な需要者は収益性から意思決定を行う機関投資家と考えられる。その点から、本件において収益価格の規範性は認められるものの、想定項目が多い土地残余法の特性に留意する必要がある。一方で、比準価格は札幌都心部に位置する高度商業地の取引事例を採用していることから、市場性を反映した規範性が高い価格である。以上より、本件は比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	札幌駅北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	233.8 坪 (773 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ駅北の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市北区北海道札幌市北区北８条西４丁目２２番１
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	30.5 m
奥行き	25 m
面積	760 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ「札幌」駅北口に近い事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域で、再開発なども行われ、今後の発展が期待される。円安による外国資本の動きが注視され、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)当該地域は札幌駅北口に近接する高度商業地域として発展するものと予測する。繁華性が高く、また、収益物件に対する投資家の需要が非常に強い地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 386万8,020 円 1平米 117万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 396万7,200 円 1平米 120万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 386万8,020円 1平米 117万円
前年から次年への変動率 9.6 ％
2022年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 396万7,200円 1平米 120万円
前年から次年への変動率 9.6 ％
2019年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利等により不動産需要は堅調に推移してきたが、為替相場、物価高騰、新型コロナ感染症など不安材料も多く、依然として注視する必要がある。 (2)札幌市の商業地域は新型コロナの影響により、収益物件の流通が減少傾向にある。特に、店舗系用途は影響を強く受けている。
地域要因
(1)札幌駅北口８・１地区市街地再開発事業が進捗中（Ｒ５．１２完了予定）である。 (2)札幌駅の北口地区は「北８西１地区市街地再開発事業」が進捗しており、高度商業地域として発展的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北８条西４丁目２２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万2,834 円／平米 252万1,929 円／坪
推定価格 平米 坪	92万5,917 円／平米 306万1,082 円／坪
標準価格 平米 坪	83万3,409 円／平米 275万5,250 円／坪
査定価格 平米 坪	89万2,000 円／平米 294万8,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北８条西４丁目２２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万5,248 円／平米 243万730 円／坪
推定価格 平米 坪	69万608 円／平米 228万3,150 円／坪
標準価格 平米 坪	118万526 円／平米 390万2,819 円／坪
査定価格 平米 坪	126万 円／平米 416万5,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	20 m
側道方位2	南
側道幅員2	10.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北８条西４丁目２２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万6,299 円／平米 154万1,584 円／坪
推定価格 平米 坪	57万466 円／平米 188万5,961 円／坪
標準価格 平米 坪	98万5,261 円／平米 325万7,273 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北８条西４丁目２２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万9,489 円／平米 327万1,251 円／坪
推定価格 平米 坪	97万1,165 円／平米 321万671 円／坪
標準価格 平米 坪	112万4,034 円／平米 371万6,056 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北８条西４丁目２２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万3,016 円／平米 265万4,771 円／坪
推定価格 平米 坪	83万319 円／平米 274万5,035 円／坪
標準価格 平米 坪	135万112 円／平米 446万3,470 円／坪
査定価格 平米 坪	144万 円／平米 476万640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	546 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情