路線価 (2023) 神奈川県横須賀市平成町2-7-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市平成町２丁目７番２
価格時点	2023 年
駅名	県立大学駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億9,900万 円 (5830 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万2,922 円 1平米 13万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億9,900万 円 (5830 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万2,922 円／坪 1平米 13万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京浜急行線・ＪＲ横須賀線沿線の三浦半島及びその周辺エリアのマンション需要がある地域一円である。需要者は中規模、大規模分譲マンションの開発及び分譲を目的としたデベロッパーが中心である。建築費は高止まりの傾向が続いておりデベロッパーの開発意欲が高まっているとは言えないが、三浦半島周辺の他の地域と比較し相対的な割安感は感じられる。マンション適地の取引は少なく需要の中心価格帯は見出し難い状況が継続している。 (2) 同一需給圏は神奈川県南東部を中心に県東部から県央一帯におよび、需要者は分譲マンションの企画販売を行う開発業者が中心となる。最寄り駅至近で利便性が高いまとまった規模のマンション適地は希少性があり、高値で取引されることもあり、街路、環境、行政的条件及び画地条件等の違いによって取引価格は幅広く分布しており、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中高層の分譲マンションが建ち並ぶ新興住宅地域である。分譲マンション用地の需要者であるデベロッパーは居住の利便性、地域ブランド、希少性等を反映した市場価値を重視して土地取引を行う。一方、開発法による価格は分譲マンション用地の典型的な需要者であるデベロッパーの投資採算性の観点から求められた価格である。よって比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の典型的な需要者はマンション業者であるから、現実の取引市場に基づく比準価格とマンション業者の投資行動を反映した開発法による価格はともに市場参加者の属性と行動を反映している。しかし、取引事例比較法で採用した事例はマンション適地ではあってもマンション開発されたものではなく、やや説得力が欠ける。従って、開発法による価格を重視して比準価格を参考とし、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	県立大学駅北東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	1763.5 坪 (5830 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の共同住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市平成町２丁目７番２
標準地の範囲
東	40 m
西	290 m
南	140 m
北	190 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	60 m
面積	6000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	海辺ニュータウン地区地区計画、共同住宅地区（用途制限、敷地面積の最低限度等）
街路	基準方位　北　　１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域及びその周辺は海辺ニュータウン地区地区計画により９つの地区に区分されており、当該区分の土地利用の方針等に沿った利用がなされている。地域要因に特段の変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。 (2)近隣地域を含む一帯は大規模な埋立地に商業施設、業務施設、共同住宅、公園等が計画的に配された新興市街地で、当該地域周辺は商業・利便施設等の新たな開業も見られ、今後も生活利便性が増してゆくものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍を契機として一部で居住環境見直しの動きが見られている。三浦半島の人口動態にも影響を与えており、その動向に注視する必要がある。 (2)横須賀市の人口は少子高齢化による自然減や転出超過による社会減等により減少し続けており、条件の劣る住宅地域では空家や空地が増加している。
地域要因
(1)特に変動は見られないが、三浦半島周辺他地域のマンション適地と比較し割安感が感じられることもあり、地価は緩やかな上昇基調で推移している。 (2)最寄り駅から周辺地域にかけては、平坦で街路条件や環境条件が良好な利便性の高い地域に変貌しており、住宅地域として人気が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市平成町２丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,288 円／平米 74万8,108 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,697 円／平米 72万6,318 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,173 円／平米 50万9,696 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050804 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市平成町２丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万256 円／平米 52万9,806 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,114 円／平米 51万9,419 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,705 円／平米 41万8,887 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市平成町２丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,702 円／平米 27万6,719 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,380 円／平米 28万5,572 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,259 円／平米 37万7,740 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050809 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市平成町２丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,398 円／平米 56万6,642 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,549 円／平米 54万3,999 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,435 円／平米 44万4,442 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情