路線価 (2023) 神奈川県横須賀市長坂3-2050-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市長坂３丁目２０５０番４
価格時点	2023 年
駅名	衣笠駅 から 6400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	681万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,844 円 1平米 4万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	681万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,844 円／坪 1平米 4万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横須賀市及び周辺市町の市街化調整区域内に存する住宅地域一帯である。行政的条件より建築に制約が生じるため、地縁を有する近隣居住者や農業従事者等が需要者の中心となるが、需要は依然弱含みである。規模の大きな画地については小規模開発を目論む不動産業者の需要も見られる。市場の中心価格帯は規模による差が大きいが、土地は総額で５００万円～１，１００万円程度、単価は３５，０００円／㎡～５５，０００円／㎡が大半を占めている。 (2) 同一需給圏は、三浦半島エリアに位置する、市街化調整区域内の住宅地域と判断した。主な需要者は、当エリアに地縁を有する１次又は２次取得者である。利便性等が劣る地域が多いため、総じて需要は弱めである。取引の中心価格帯は、立地や規模等により開差が見られるが、１６０㎡程度の土地で６００～１，２００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の宅地は自用の居住目的での取引が大半で、賃貸市場は未成熟で適切な賃貸事例の収集は困難なため収益価格を求めることはできなかった。比準価格は代替競争関係が成立する類似地域内の信頼性が高い取引事例を多数収集し、相対的規範性が高いと判断した２事例を標準に試算された価格であり、需要者の意思を反映した説得力の高い価格といえる。よって、比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は調整区域内の小規模住宅団地である。当地域における取引は自己の居住用物件が中心で、当該取引においては、居住の快適性や利便性が重視され、類似物件と比較により価格が形成される。比準価格はこれらの要因を反映しているため説得力が高い。なお、近隣地域の賃貸需要は低位にあり、収益性に馴染まないことから収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	衣笠駅南西方
距離	6400 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	調整区域内の丘陵地に開発された小規模住宅団地
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市長坂３丁目２０５０番４
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.3 m
奥行き	15.6 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造工事規制区域
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)調整区域内の丘陵地に開発された小規模住宅団地であり、当面は現状のまま推移すると予測される。最寄駅から遠く、居住環境や生活利便性等も劣ることから需要は依然として弱い状況にあり、地価も下落が継続している。 (2)最寄駅からバス圏に位置する、市街化調整区域内の丘陵地に開発された小規模住宅団地である。地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万9,844 円 1平米 4万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,844 円 1平米 4万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万9,844円 1平米 4万2,300円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,844円 1平米 4万2,300円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)横須賀市の取引件数は横這い傾向にある。人口減少や高齢化は進行しているが、全体的な需給動向は改善しており、取引価格の下落も縮小している。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響に注意が必要である。市内の地価は、全体的には未だ若干の弱含みである。
地域要因
(1)市街化調整区域内に開発された住宅地域で、地域的特性に変動はない。最寄駅から遠く、需要者が限定的なため、地価も依然として下落傾向にある。 (2)最寄駅からバス圏に位置する市街化調整区域内の丘陵地に開発された住宅団地であり、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)標準的画地と比較し、北西方位の画地であるが、北向きの画地との差は生じない。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市長坂３丁目２０５０番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,770 円／平米 14万8,010 円／坪
推定価格 平米 坪	4万556 円／平米 13万4,078 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,246 円／平米 13万9,665 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050801 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市長坂３丁目２０５０番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,779 円／平米 14万8,039 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,285 円／平米 15万6,324 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,782 円／平米 14万4,743 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地すべり防止
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市長坂３丁目２０５０番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,374 円／平米 10万7,028 円／坪
推定価格 平米 坪	3万902 円／平米 10万2,162 円／坪
標準価格 平米 坪	4万448 円／平米 13万3,721 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市長坂３丁目２０５０番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万1,127 円／平米 20万2,086 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,750 円／平米 22万7,288 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,433 円／平米 21万3,015 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０８０４Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市長坂３丁目２０５０番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万8,700 円／平米 22万7,122 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,287 円／平米 17万6,167 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,222 円／平米 14万6,198 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情