路線価 (2023) 神奈川県横須賀市吉倉町1-23-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市吉倉町１丁目２３番７
価格時点	2023 年
駅名	安針塚駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 26万7,786 円
1平米当たり	1平米 8万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,570万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京浜急行線・ＪＲ横須賀線沿線で概ね横須賀市北部乃至中央部の住宅地域一円で特に谷戸状の住宅地域一帯。需要者は主として横須賀市に居住する１次・２次取得者層である。緑豊かな地域で最寄駅接近性も概ね良好であるが、地勢が悪く生活利便性等が劣るため、需要は弱含みであり、地価は微減傾向で推移している。中心価格帯は、土地が１５０㎡程度で概ね１５００万円前後、新築戸建が１５０㎡程度の土地付きで３０００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は、横須賀市北部から中央部に位置する京浜急行線及びＪＲ横須賀線沿線の住宅地域と判断した。主な需要者は、横須賀市内及び周辺に居住する１次又は２次取得者である。近隣地域や周辺のような谷戸地域については、やや敬遠される傾向があるものの、駅から比較的近い物件の需要は概ね堅調である。取引の中心価格帯は、１５０㎡程度の更地で１，０００万円台半ば、新築戸建で３，０００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では賃貸需要も認められるが共同住宅建築目的の土地取引は少なく、取引の中心は自用の居住用不動産である。よって、不動産価格は主として生活利便性や居住環境の良否に基づいて形成されるため、現実の市場の需給動向を反映した比準価格の規範性は高く説得力が認められるが、収益性を反映した収益価格の信頼性はやや劣ると判断する。従って、比準価格を重視して収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 近隣地域は住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域である。周辺にはアパートも散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益を目的とした取引は限定的である。一方、自己利用を目的とした取引は多く見られ、居住の快適性や利便性が重視され、価格が形成される傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	安針塚駅東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市吉倉町１丁目２３番７
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	25 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)谷戸状の地勢に形成された既成住宅地域で特段の変動要因も認められないため、当面は現環境維持と予測する。交通接近性は良好だが、街路や地勢が劣るため、需要は弱含みであり、地価の微減傾向が当面続くと予測する。 (2)安針塚駅から徒歩９分程度に位置する、住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内では引き続き人口減少、高齢化が進んでいる。条件良否による二極化は依然認められるものの、住宅需要の回復エリアは拡大傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響に注意が必要である。市内の地価は、全体的には未だ若干の弱含みである。
地域要因
(1)京急線・ＪＲ線の双方の駅から徒歩圏にあるが、谷戸状の地勢で生活利便性が良好ではないため、需要回復には至らず、地価の微減傾向が続いている。 (2)安針塚駅徒歩圏に位置する、既成の混在住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050803 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市吉倉町１丁目２３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,625 円／平米 41万8,622 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,119 円／平米 41万6,949 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,723 円／平米 35万9,438 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050803 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市吉倉町１丁目２３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,486 円／平米 31万8,983 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,027 円／平米 31万853 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,954 円／平米 36万202 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	1.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050803 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市吉倉町１丁目２３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,699 円／平米 36万9,277 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,029 円／平米 36万7,062 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,172 円／平米 31万1,333 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,200 円／平米 31万1,425 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050803 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市吉倉町１丁目２３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,087 円／平米 28万4,604 円／坪
推定価格 平米 坪	10万82 円／平米 33万871 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,954 円／平米 31万3,918 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,000 円／平米 31万4,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050803 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市吉倉町１丁目２３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,523 円／平米 53万3,995 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,795 円／平米 44万2,326 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,403 円／平米 47万4,090 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情