路線価 (2023) 神奈川県横須賀市若松町2-1-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市若松町２丁目１番３
価格時点	2023 年
駅名	横須賀中央駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 208万2,780 円
1平米当たり	1平米 63万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,900万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 274万3,980 円 1平米 83万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,900万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 274万3,980 円／坪 1平米 83万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は横須賀市及び周辺市町村の繁華性の高い駅から徒歩圏の商業地域一帯で、概ね同等の収益性を有する地域に代替競争の関係が認められる。主たる需要者は小規模・中規模の土地については地場の事業者・中小企業等が考えられる。コロナ禍の影響は薄まりつつあり、持ち直しの動きも見られるが、先行きは依然として不透明である。取引価格は立地・規模等により異なり、需要の中心価格帯は見出し難い状況が継続している。 (2) 同一需給圏は神奈川県内の主要駅周辺の商業地域で、主たる需要者は商業施設への投資を行う不動産業者だが、マンション分譲による転売益を求める不動産開発業者等も需要者となり得る。同一需給圏における類似地域では郊外型の大型店等に顧客を奪われた商店街が散見され、再開発等により新たな商業施設や低層階のみに商業施設を設けた高層の分譲マンション等が建設されることもあり、市場の中心価格帯は立地条件等により幅があるため把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は横須賀中央駅に近い繁華性の高い商業地域である。比準価格は横須賀市及び周辺市町村の駅周辺の商業地の取引事例に基づいて試算しており、その実証性、信頼性は高い。一方、収益価格は投資価値判断に際して有力な指標となるが、投資に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比較的低位に求められた。よって比準価格を重視して、収益価格を関連付け、さらに標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 現実の取引市場に基づく実証的な比準価格と収益性に着目して対象不動産の経済価値を適正に求めた収益価格はともに市場参加者の属性と行動を反映しているが、収益価格の想定賃料等は若干保守的に想定していることからやや低位に求められたものと思料する。よって、比準価格をやや重視しつつ収益価格を関連づけ、公示価格等から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	横須賀中央駅北方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	43.3 坪 (143 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	大型店舗が多い繁華な中心商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	急傾斜地崩壊危険
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市若松町２丁目１番３
標準地の範囲
東	50 m
西	15 m
南	70 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	急傾斜地崩壊危険
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の周辺では若松町１丁目地区地区計画が決定しており、商業施設、ホテル、都市型住宅等の諸機能を立体的に配置する方針が示されている。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。 (2)バスターミナルにもなっている大通り沿いに大型商業ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域だが、近隣地域周辺では低層階のみが店舗等の高層マンションに建て替わるものが出てきており、かつての賑わいは失われつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 281万6,712 円 1平米 85万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 278万6,958 円 1平米 84万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 281万6,712円 1平米 85万2,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 271万920円 1平米 82万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 278万6,958円 1平米 84万3,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 271万920円 1平米 82万円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料価格、光熱費の上昇や供給面での制約が懸念されるが、社会経済活動は正常化しつつあり商圏人口や所得環境の動態に注視する必要がある。 (2)商業背後地の人口減少や少子高齢化による生産年齢人口の減少等に伴う購買力の低下により、横須賀市内の商業地域の商業収益性は低下しつつある。
地域要因
(1)横須賀中央駅に近い繁華性の高い商業地域である。周辺で複数の再開発が予定されており、地価は横ばいから緩やかな上昇に転じた。 (2)市内臨港地区等に大型駐車場を備えた大規模商業施設が続々と開店して顧客を奪われたが、周辺ではマンション等の再開発計画が活発になっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市若松町２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万8,891 円／平米 221万1,354 円／坪
推定価格 平米 坪	72万1,845 円／平米 238万6,420 円／坪
標準価格 平米 坪	99万5,648 円／平米 329万1,612 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	まちづくり協定
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050810 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市若松町２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万7,279 円／平米 190万8,484 円／坪
推定価格 平米 坪	61万6,986 円／平米 203万9,756 円／坪
標準価格 平米 坪	85万1,015 円／平米 281万3,456 円／坪
査定価格 平米 坪	87万7,000 円／平米 289万9,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市若松町２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,794 円／平米 140万1,063 円／坪
推定価格 平米 坪	43万9,205 円／平米 145万2,012 円／坪
標準価格 平米 坪	86万2,878 円／平米 285万2,675 円／坪
査定価格 平米 坪	88万9,000 円／平米 293万9,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050811 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県横須賀市若松町２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,360 円／平米 127万4,000 円／坪
推定価格 平米 坪	38万7,672 円／平米 128万1,644 円／坪
標準価格 平米 坪	68万2,521 円／平米 225万6,414 円／坪
査定価格 平米 坪	70万3,000 円／平米 232万4,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０８０４Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県横須賀市若松町２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万2,684 円／平米 139万7,393 円／坪
推定価格 平米 坪	48万8,082 円／平米 161万3,599 円／坪
標準価格 平米 坪	73万8,399 円／平米 244万1,147 円／坪
査定価格 平米 坪	76万1,000 円／平米 251万5,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情