路線価 (2023) 神奈川県横須賀市米が浜通2-5-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市米が浜通２丁目５番４１
価格時点	2023 年
駅名	横須賀中央駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,290万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万2,866 円 1平米 26万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3,290万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万2,866 円／坪 1平米 26万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として三浦半島一円の商業地域であり、特に横須賀市内の主要駅から徒歩１０分圏内の商業地域一円に関して代替・競争関係が高いと判定した。主な需要者は地縁のある小売・飲食店舗等の経営者だが、小売・飲食店舗は１階のみしか需要がないため建物の高度利用が進まず収益性は低い。商業地は最寄駅の性格や基準容積率、街路条件等如何で大きく異なり中心価格帯を把握しづらい状況にある。 (2) 同一需給圏は、横須賀市内に位置する京浜急行線及びＪＲ横須賀線沿線の商業地域と判断した。主な需要者は、当圏域において小売、飲食、サービス等の事業を行う法人等である。当圏域では、一部を除き、店舗や事務所の賃貸需要は弱めで、店舗が可能なのは１階に限られる場合が多い。取引の中心価格帯は、立地や規模等により大きく異なり、把握が難しいものの、㎡単価では２５～３５万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 横須賀中央駅から徒歩圏内の商業地域であるが繁華性は相対的に低く、自用の店舗が中心であり、賃貸に供されていても建物の一部である場合が多い。そのため賃料は低位に形成され収益価格は低く試算される傾向にある。以上により本件においては実証的である比準価格を重視して収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 近隣地域は小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域である。当地域は繁華性がやや劣り、店舗は自用が中心である。また、賃貸需要は弱いため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は類似の取引事例に基づき実証的な価格として試算されており、相対的に説得力が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	横須賀中央駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	38.1 坪 (126 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	まちづくり協定
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市米が浜通２丁目５番４１
標準地の範囲
東	55 m
西	30 m
南	30 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	まちづくり協定
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域内の店舗の連坦性は高くない。横須賀中央駅の中心商業地からやや外れた位置にあり、繁華性も相対的に低位である。 (2)横須賀中央駅から徒歩８分程度に位置する、小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域である。人の流れは少なく、繁華性はやや劣る。地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 87万2,784円 1平米 26万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万2,784円 1平米 26万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響で鈍かった不動産取引の動きも徐々に持ち直しつつあるが、立地・駅距離等による二極化傾向は依然持続している (2)景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響に注意が必要である。市内の地価は、全体的には未だ若干の弱含みである。
地域要因
(1)米が浜通地区は２丁目と比較して１丁目の方が横須賀中央駅に近く需要も高く地価も底堅い。しかし相対的にはいずれも繁華性は高くはない。 (2)小売店舗が建ち並ぶやや繁華性の劣る既成商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)既成の商業地域であり、価格形成要因に影響を与えるような個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市米が浜通２丁目５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万8,897 円／平米 62万4,493 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,142 円／平米 66万8,281 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,005 円／平米 70万4,195 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市米が浜通２丁目５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万1,675 円／平米 106万3,458 円／坪
推定価格 平米 坪	31万7,493 円／平米 104万9,632 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,419 円／平米 95万6,819 円／坪
査定価格 平米 坪	29万5,000 円／平米 97万5,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	まちづくり協定
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050810 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市米が浜通２丁目５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,362 円／平米 80万1,249 円／坪
推定価格 平米 坪	24万5,330 円／平米 81万1,061 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,426 円／平米 75万5,176 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	街づくり協定
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050803 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市米が浜通２丁目５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,458 円／平米 21万6,404 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,109 円／平米 71万7,762 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,814 円／平米 71万3,481 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050801 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市米が浜通２丁目５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,382 円／平米 64万5,933 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,795 円／平米 64万3,992 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,195 円／平米 70万1,517 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情