路線価 (2023) 神奈川県横須賀市衣笠栄町1-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市衣笠栄町１丁目１１番
価格時点	2023 年
駅名	衣笠駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,580万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 93万8,904 円 1平米 28万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,580万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 93万8,904 円／坪 1平米 28万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は横須賀市を中心とする商業地域である。標準地は古くから見られるアーケード街にあり、需要者は飲食店、小売店等の地縁性を有する地元資本を中心に、沿道施設型店舗を運営する法人等も見られる。顧客層も近隣の住民が主であり安定しているが、人口減少及び高齢化の影響をうけ、需要は全般的に弱含みである。取引価格は規模や建物付か否かで個別性が強く、価格帯はさまざまである。 (2) 同一需給圏は、横須賀市を中心とする商業地域である。需要者の中心は地縁性を有する個人、法人の事業者等である。商圏内の顧客が郊外の大型店に奪われる傾向にあることから、商況は厳しく、商業用途の土地需要は弱含みで推移している。敷地の規模等により個別性が強く、市場の中心の価格帯を把握するのは困難であり、建物付か否かでの個別性も強く、価格帯は様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では、実証的な比準価格のほか、商業地として土地価格の本質的要素である収益性（賃料）から還元した収益価格を考慮する。収益価格については、標準地として熟成はしているが、地縁的要素も強く、個別性もあり、結果として低位に試算された。一方比準価格は、潜在的需要力を反映している。本件においては将来的動向を見据え、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、周辺地域における地価動向に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 駅から続く中高層店舗等が建ち並ぶ商業地域にあり、収益性を考慮して取引される可能性が高く、賃貸市場の熟成度は比較的に高い。また、比準価格は広域的に収集した規範性ある取引事例に基づき試算された。以上から、市場実勢を反映した実証的で信頼性の高い比準価格及び利回りを中心とした収益性に基づく収益価格を関連付けて、単価と総額との関連も考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	衣笠駅東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	38.1 坪 (126 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	金融機関、専門店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市衣笠栄町１丁目１１番
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	25 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	11 m
面積	120 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)衣笠大通り沿いの古くからある商業地域であり、顧客層の高齢化等が進むが大きな変化は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)衣笠大通り沿いに店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、特段の変動要因は見られない。周辺は飲食店舗等が多い為、新型コロナウイルス感染症の影響が懸念されたものの、当面は現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 95万2,128 円 1平米 28万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 95万2,128 円 1平米 28万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 95万2,128円 1平米 28万8,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 94万8,822円 1平米 28万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 95万2,128円 1平米 28万8,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 94万8,822円 1平米 28万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる消費停滞からの回復需要と円安による資産価格の上昇が、利便性の高い地域からこれまで下落傾向にあった地域へと波及しつつある。 (2)コロナ後を見据えた動きも見られるものの、依然として先行きは不透明である中で、市内の人口動態や景気動向に注視する必要がある。
地域要因
(1)繁華性等に大きな変化はないが、１階の店舗部分を除くと、需要は弱く空室も見られる。 (2)横須賀市中央部に位置する、幹線道路沿いの商業地域であるが、店舗需要は弱含みで、地価は弱含み傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市衣笠栄町１丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,498 円／平米 85万1,288 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,909 円／平米 83万6,117 円／坪
標準価格 平米 坪	26万1,270 円／平米 86万3,759 円／坪
査定価格 平米 坪	26万1,000 円／平米 86万2,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050803 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市衣笠栄町１丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,458 円／平米 21万6,404 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,109 円／平米 71万7,762 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,699 円／平米 88万8,319 円／坪
査定価格 平米 坪	26万9,000 円／平米 88万9,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050810 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市衣笠栄町１丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,066 円／平米 64万4,888 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,090 円／平米 71万4,394 円／坪
標準価格 平米 坪	31万5,000 円／平米 104万1,390 円／坪
査定価格 平米 坪	31万5,000 円／平米 104万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８１２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県横須賀市衣笠栄町１丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,616 円／平米 63万6,788 円／坪
推定価格 平米 坪	21万165 円／平米 69万4,805 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,085 円／平米 90万9,431 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	372 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050809 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市衣笠栄町１丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,065 円／平米 47万6,279 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,201 円／平米 47万3,423 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,670 円／平米 88万8,223 円／坪
査定価格 平米 坪	26万9,000 円／平米 88万9,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情