路線価 (2023) 神奈川県横須賀市公郷町2-2-25外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市公郷町２丁目２番２５外
価格時点	2023 年
駅名	衣笠駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万5,654 円／坪 1平米 15万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね横須賀市内の商業地域であり、特に代替競争関係が強い圏域は横須賀市中央部の幹線道路沿いの商業地域である。近隣地域は駅からやや遠く、沿道の状況・経済施設の配置・繁華性等いずれも劣るため、同一需給圏内の代替競争物件と比較して競争力は劣る。需要者は地縁のある個人事業者等が中心になると考えられる。更地と古い土地付店舗が取引の中心で、土地の取引価格は２０００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は横須賀市内の近隣商業地域や路線商業地域、商住混在地域等で、需要者の中心は横須賀市内で小売・飲食・サービス業等を営む自営業者や店舗付共同住宅を建設して賃貸することを目的とする不動産賃貸業者等である。同一需給圏内における類似地域の取引は少なく、市場の中心価格帯は立地条件等により幅があるため把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、店舗や事務所等の商業用途は１階に限定され２階以上は住宅用途が標準的である。２階以上が住宅用途である上に、賃料水準が土地価格に見合わないため収益価格は低位に試算された。そこで、取引市場の実態を反映し信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 収益価格が比準価格に比べて低く試算されたが、その理由としては、賃貸事例の多くが事業に当って節税対策も併せて検討されて土地取得費の回収が考慮されない傾向にあり、地域の賃料水準が低く抑えられているためと思料する。一方、比準価格は地域特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから相対的信頼性は高いと判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	衣笠駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	29 坪 (96 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市公郷町２丁目２番２５外
標準地の範囲
東	90 m
西	80 m
南	35 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	96 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。 (2)幹線道路沿いに近隣住民を主たる顧客とする小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域だが、次第に住居系の建物が増えて店舗の連坦性が低下してきており、将来的には商住混在地域に移行するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による影響が和らぎ設備投資は緩やかに持ち直しているが、コスト高による企業収益の押し下げリスクの不動産市場への影響が懸念される。 (2)商業背後地の人口減少や少子高齢化による生産年齢人口の減少等に伴う購買力の低下により、横須賀市内の商業地域の商業収益性は低下しつつある。
地域要因
(1)旧来からの路線近隣商業地域であるが、商業地域としては衰退傾向にある。地価はやや下落傾向にある。 (2)小規模店舗等からなる古くからの商店街は、車輛の出入りが容易な駐車場を備えた大規模商業施設等に顧客を奪われて賑わいが失われる傾向がある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市公郷町２丁目２番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,678 円／平米 57万7,485 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,010 円／平米 56万5,359 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,867 円／平米 53万8,438 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市公郷町２丁目２番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,085 円／平米 54万5,771 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,748 円／平米 54万4,657 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,473 円／平米 53万7,136 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050804 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市公郷町２丁目２番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万256 円／平米 52万9,806 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,600 円／平米 51万1,108 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,114 円／平米 51万9,419 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８０１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市公郷町２丁目２番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,085 円／平米 60万5,279 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,606 円／平米 59万3,777 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,069 円／平米 59万2,002 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０８０４Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市公郷町２丁目２番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万288 円／平米 52万9,912 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,159 円／平米 51万2,956 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,159 円／平米 51万2,956 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情