路線価 (2023) 神奈川県横須賀市本町3-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市本町３丁目３１番
価格時点	2023 年
駅名	汐入駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億5,600万 円 (718 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 117万6,936 円 1平米 35万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億5,600万 円 (718 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 117万6,936 円／坪 1平米 35万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に横須賀市内における駅前商業地域一帯で、特に代替競争等の関係が強く認められるのは、横須賀中央駅から汐入駅にかけての市内の中心商業地域一帯である。主な需要者は個人事業者であるが、規模が大きい土地は不動産開発業者や大規模小売店等を営む法人等の需要が認められる。同一需給圏内における土地取引は少なく、個別の事情に左右されるケースも散見されることから、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏は、横須賀市及び隣接市町の駅に近い商業地域一円。需要者は、地場の事業者が中心となるが、規模のまとまった物件については、マンション業者やチェーン展開する大企業等の市場参加も考えられる。圏内の商業地では堅調なマンション用地需要、戻りつつある人流により、地価は徐々に安定化しつつある。取引は、立地・規模等により異なり、中心価格帯を見出すことは困難であるが、平米単価で概ね３０～６０万円程度が動きの良い価格帯と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域及び周辺地域では、店舗の賃貸需要が弱含みで、収益獲得を目的とする取引はほとんどないことから、市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格を関連付け、更に代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は汐入駅前商業地であるため、資金力ある投資家や事業者等が参加者となる市場での需給動向を反映して価格形成がなされる蓋然性が高く、かつ、彼らから見た収益性が重要な価格指標になると思料される。よって、市場性を反映した比準価格のみならず、事業者等の収益性を反映した収益価格も相応の説得力を有すると判断する。従って、比準価格を重視して収益価格を十分に関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	汐入駅北東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	217.2 坪 (718 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅等
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗等が建ち並ぶ再開発された駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市本町３丁目３１番
標準地の範囲
東	25 m
西	15 m
南	10 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	39 m
面積	720 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	駅前広場に面し、周辺には文化施設やホテルがあるほか、店舗の集積度も比較的高い。
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)汐入駅前広場に面した高層のビルが建ち並ぶ熟成した商業地域で、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (2)中高層のビル等が立地する駅前商業地域として熟成しており、特段の変動要因もないため、今後も現環境維持と予測する。人流の回復等に伴い、土地需要は改善しつつあり、当面の地価は微増傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 120万9,996 円 1平米 36万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 120万9,996 円 1平米 36万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 120万9,996円 1平米 36万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 116万7,018円 1平米 35万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 120万9,996円 1平米 36万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 116万7,018円 1平米 35万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による経済のダメージからの回復途中であるが、エネルギーや様々な製品の供給不足による物価上昇で、経済の先行きが不透明となっている。 (2)投資環境は依然良好であるが、新型コロナからの商況回復の遅れ、背後地人口の減少等により、市内の商業地の二極化・選別化が進行している。
地域要因
(1)横須賀市の中心商業地の一角で、商業施設がリニューアルオープンする等、人流が戻りつつあるが、格別の変動要因はない。 (2)市中心部の駅前商業地域。コロナ渦で落ち込んだ乗降客数、人流は回復しつつあるが商況改善までには至らず、地価は概ね横這い傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050803 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市本町３丁目３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,491 円／平米 112万8,969 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,530 円／平米 107万9,508 円／坪
標準価格 平米 坪	36万9,378 円／平米 122万1,164 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市本町３丁目３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,948 円／平米 113万7,092 円／坪
推定価格 平米 坪	34万7,731 円／平米 114万9,599 円／坪
標準価格 平米 坪	34万8,428 円／平米 115万1,903 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市本町３丁目３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,717 円／平米 125万2,038 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,883 円／平米 126万5,811 円／坪
標準価格 平米 坪	35万8,841 円／平米 118万6,328 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050810 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市本町３丁目３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万7,279 円／平米 190万8,484 円／坪
推定価格 平米 坪	61万3,321 円／平米 202万7,639 円／坪
標準価格 平米 坪	48万1,036 円／平米 159万305 円／坪
査定価格 平米 坪	49万1,000 円／平米 162万3,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情