路線価 (2023) 神奈川県横須賀市久里浜4-603-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市久里浜４丁目６０３番６
価格時点	2023 年
駅名	京急久里浜駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3,000万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万8,930 円 1平米 40万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,000万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万8,930 円／坪 1平米 40万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横須賀市内に位置する京浜急行線及びＪＲ横須賀線各駅徒歩圏の商業地域と判断した。主な需要者は、当圏域において小売、飲食、サービス等の事業を行う法人等である。当圏域の駅前商業地は、一部を除いて店舗や事務所の賃貸需要は弱めである。取引の中心価格帯は、立地・規模等により大きく異なり、把握が難しいものの、㎡単価では３０～５０万円程度とみられる。 (2) 同一需給圏は横須賀市及び周辺市町村の最寄駅に比較的近い商業地域一帯であり、概ね同等の収益性に関して代替競争の関係が認められる。主たる需要者は小規模・中規模の土地については地場の事業者・中小企業等が考えられる。コロナ禍の影響は薄まりつつあり、持ち直しの動きも見られるが、先行きは依然として不透明である。取引価格は立地・規模等により異なり、件数も少ないため、需要の中心価格帯は見出し難い状況が継続している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は金融機関、専門店等が建ち並ぶ商業地域である。駅前商店街にあって、繁華性は比較的高いものの、土地価格に見合った賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は類似の事例に基づき実証的な価格として試算されており、相対的に説得力が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は金融機関、専門店等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。比準価格は横須賀市及び周辺市町村の駅周辺の商業地の取引事例に基づいて試算しており、その実証性、信頼性は高い。一方、収益価格は投資価値判断に際して有力な指標となるが、投資に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比較的低位に求められた。よって比準価格を重視して、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京急久里浜駅東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	22.4 坪 (74 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	金融機関、専門店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市久里浜４丁目６０３番６
標準地の範囲
東	65 m
西	40 m
南	55 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	8 m
面積	75 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)京急久里浜駅前の商店街に位置する、金融機関、専門店等が建ち並ぶ商業地域である。商業集積性や繁華性は比較的高い。地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (2)京急久里浜駅前の繁華性、商業集積性の高い商業地域である。久里浜地区に近い神明公園に市立病院の移転建て替えが見込まれているが、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 136万8,684 円 1平米 41万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 133万2,318円 1平米 40万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 136万8,684円 1平米 41万4,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 133万2,318円 1平米 40万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響に注意が必要である。市内の地価は、全体的には未だ若干の弱含みである。 (2)原材料価格、光熱費の上昇や供給面での制約が懸念されるが、社会経済活動は正常化しつつあり商圏人口や所得環境の動態に注視する必要がある。
地域要因
(1)駅前商店街に位置する、金融機関、専門店等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。 (2)地域要因に特段の変動は見られないが、コロナ禍の影響は薄まっており地価は横ばいから緩やかな上昇に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050804 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市久里浜４丁目６０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万779 円／平米 102万7,435 円／坪
推定価格 平米 坪	31万779 円／平米 102万7,435 円／坪
標準価格 平米 坪	40万5,188 円／平米 133万9,552 円／坪
査定価格 平米 坪	40万5,000 円／平米 133万8,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	22 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050810 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市久里浜４丁目６０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万7,279 円／平米 190万8,484 円／坪
推定価格 平米 坪	62万3,095 円／平米 205万9,952 円／坪
標準価格 平米 坪	44万9,888 円／平米 148万7,330 円／坪
査定価格 平米 坪	45万 円／平米 148万7,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市久里浜４丁目６０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,159 円／平米 101万5,468 円／坪
推定価格 平米 坪	29万9,329 円／平米 98万9,582 円／坪
標準価格 平米 坪	48万3,569 円／平米 159万8,679 円／坪
査定価格 平米 坪	48万4,000 円／平米 160万104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市久里浜４丁目６０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,717 円／平米 125万2,038 円／坪
推定価格 平米 坪	39万7,653 円／平米 131万4,641 円／坪
標準価格 平米 坪	52万5,996 円／平米 173万8,943 円／坪
査定価格 平米 坪	52万6,000 円／平米 173万8,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情