路線価 (2023) 神奈川県横須賀市日の出町1-7-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市日の出町１丁目７番１２
価格時点	2023 年
駅名	横須賀中央駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9,330万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万4,778 円 1平米 31万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	9,330万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万4,778 円／坪 1平米 31万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京浜急行各線及びＪＲ横須賀線沿線に位置する横須賀市内の商業地域である。需要者は同圏域内で事業を営む法人、または新規の事業所を開設する法人等が中心となる。市内における商業用途の賃貸需要は弱含みであることから、不動産への投資を目的とした需要は少ない。土地取引自体が少ないことに加え、規模、容積率等により価格帯が大きく異なることから一概に把握は出来ないが、１㎡当たり２５～３５万円程度が市場の中心価格帯となる。 (2) 同一需給圏は、横須賀市及び周辺市における最寄駅徒歩圏内の商業地域一帯でその範囲は広域的となる。需要者の中心は店舗や事務所等の新設を目論む地元法人及び個人事業主等となるが、立地条件や画地規模によっては共同住宅用地として不動産業者が取得するケースも見られ、需要は概ね安定的である。一方、供給は限定的で取引自体少ないことに加え、物件の規模や取得理由が様々で個別性も強いため、中心となる規模や価格帯を見出すことは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域及び周辺地域では、新築のビルが少なく、事務所の賃貸需要が弱いため、収益獲得を目的とする取引はほとんどないことから、市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格を関連付け、更に代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は国道沿いの商業地域であるが投資目的の需要は少なく、自己利用目的が中心のため、貸事務所等を前提とした賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は低位に試算された。比準価格は広域的な類似地域に存し、取引時点が新しく規模の類似性を有する２事例を中心に試算されており、市場性を反映した実証的な説得力の高い価格が得られた。よって、比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	横須賀中央駅北東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	90.1 坪 (298 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市日の出町１丁目７番１２
標準地の範囲
東	55 m
西	30 m
南	35 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅近くに位置する国道沿いの商業地域であり、中層の事務所ビル等が建ち並ぶが、事務所需要は弱含みとなっている。長期的には共同住宅等が増加していく可能性もあるが、当面は現状を維持するものと予測される。 (2)営業所、事務所等が建ち並ぶ国道１６号沿いの商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。官公庁や公共施設等への接近性に優れるが、需要に目立った動きは見られず、地価も概ね横這い傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による経済のダメージからの回復途中であるが、エネルギーや様々な製品の供給不足による物価上昇で、経済の先行きが不透明となっている。 (2)横須賀市の商業地は、再開発等が検討される中心商業地等の需要は強含みで推移しているが、その他の地区では横這い乃至若干の弱含み傾向にある。
地域要因
(1)駅徒歩圏に位置する、国道沿いの商業地域である。格別の変動要因はない。 (2)官公庁に近い国道沿いの商業地域で、地域的特性に特段変動はない。事務所需要が主体であるが、共同住宅等の需要も見込まれ、需給は安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象標準地は地域における標準的な画地であり、特記すべき要因はない。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市日の出町１丁目７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,498 円／平米 85万1,288 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,949 円／平米 84万2,861 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,485 円／平米 105万6,217 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市日の出町１丁目７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万1,675 円／平米 106万3,458 円／坪
推定価格 平米 坪	32万5,213 円／平米 107万5,154 円／坪
標準価格 平米 坪	31万4,215 円／平米 103万8,795 円／坪
査定価格 平米 坪	31万4,000 円／平米 103万8,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	まちづくり協定
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市日の出町１丁目７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,948 円／平米 113万7,092 円／坪
推定価格 平米 坪	34万7,731 円／平米 114万9,599 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,312 円／平米 105万5,645 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050803 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市日の出町１丁目７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,491 円／平米 112万8,969 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,530 円／平米 107万9,508 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,260 円／平米 107万2,004 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050810 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市日の出町１丁目７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万7,279 円／平米 190万8,484 円／坪
推定価格 平米 坪	61万3,321 円／平米 202万7,639 円／坪
標準価格 平米 坪	41万3,011 円／平米 136万5,414 円／坪
査定価格 平米 坪	41万3,000 円／平米 136万5,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情