路線価 (2023) 神奈川県横須賀市池上4-3904-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市池上４丁目３９０４番１外
価格時点	2023 年
駅名	衣笠駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円／坪 1平米 14万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横須賀市内の路線商業地域を中心に隣接市も含む広域的地域と判断した。飲食店や小売店舗等の日用品店舗としての用途が需要の中心であり、地縁的選好性も見られ、地主や小規模資本等が宅地需要の中心である。しかしネット通販等の急激な伸長、市域内の人口減少に加え顧客層の高齢化により、地元商店街は衰退傾向にある。取引はほとんど見られないが中心価格帯は、１５０㎡前後の宅地を中心に総額２０００～２５００万円程度と推量される。 (2) 同一需給圏は横須賀市及び周辺市町村の商業地域及び商住混在地域と判断した。主たる需要者は小規模・中規模の土地については地場の個人事業者・中小企業等、大規模の土地についてはデベロッパー等も考えられる。商圏は背後の住宅地及びその周辺の地域が中心であり、顧客は市中心部及び周辺の郊外大型店舗に流出している。取引価格は立地・規模等により異なり、件数も少ないため、需要の中心価格帯は見出し難い状況が継続している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では、実証的な比準価格のほか、商業地として土地価格の本質的要素である収益性（賃料）から還元した収益価格を考慮する。収益価格については、標準地の繁華性は高いとはいえず、賃料水準も低位に安定しているため、結果として低位に試算された。一方比準価格は、潜在的需要力を反映している。本件においては将来的動向を見据え、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は横須賀市内の近隣商業地・商住混在地を中心とする取引事例に基づいて試算しており、その実証性、信頼性は高い。一方、収益価格は投資価値判断に際して有力な指標となるが、近隣地域は繁華性や商業集積度が低く、投資に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比較的低位に求められた。よって比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	衣笠駅北西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	道路沿いに飲食店、小売店舗等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市池上４丁目３９０４番１外
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	90 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造工事規制区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いにある商業地域であるが背後の住宅地域も衰退しており、収益向上の格別の要因はみられず、現況のまま推移してゆくものと予測する。 (2)背後の住宅地を主な商圏とするバス通り沿いの近隣商業地域である。地価は緩やかな下落傾向が続いているが、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる消費停滞からの回復需要と円安による資産価格の上昇が、利便性の高い地域からこれまで下落傾向にあった地域へと波及しつつある。 (2)原材料価格、光熱費の上昇や供給面での制約が懸念されるが、社会経済活動は正常化しつつあり商圏人口や所得環境の動態に注視する必要がある。
地域要因
(1)幹線道路沿いの地域であるが、繁華性にやや乏しい。地域要因の特段の変動はみられない。 (2)バス通り沿いの近隣商業地域であり、地価は弱含みである。顧客は市中心部及び周辺の郊外大型店舗に流出する傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市池上４丁目３９０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,085 円／平米 54万5,771 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,106 円／平米 55万2,452 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,777 円／平米 50万1,775 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市池上４丁目３９０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,289 円／平米 19万2,703 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,982 円／平米 39万6,660 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,433 円／平米 48万801 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０６Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市池上４丁目３９０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,678 円／平米 57万7,485 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,281 円／平米 57万2,867 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,242 円／平米 51万9,842 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050810 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市池上４丁目３９０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万990 円／平米 63万1,413 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,154 円／平米 62万2,037 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,849 円／平米 47万5,565 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	まちづくり協定
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050810 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市池上４丁目３９０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,238 円／平米 49万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	15万784 円／平米 49万8,492 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,051 円／平米 46万6,315 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情