路線価 (2023) 神奈川県横須賀市船越町1-284-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市船越町１丁目２８４番２
価格時点	2023 年
駅名	京急田浦駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3億6,600万 円 (4755 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万4,562 円 1平米 7万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3億6,900万 円 (4755 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,215 円／坪 1平米 7万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、三浦半島エリアを中心に横浜エリア及び湘南・県央エリアまで含めた工業地域一帯であり、その範囲は広域的となる。需要者の中心は工場や研究所等の新設を目論む国内外の法人となる。製造業の国内回帰や良好な投資環境を背景に工場用地に対する需要は概ね安定的に推移している。一方、供給は限定的で個別性も強いため、取引される規模や価格帯はまちまちであるが、取引単価は７０，０００円／㎡～１００，０００円／㎡が概ね標準的である。 (2) 同一需給圏は、三浦半島エリア及び横浜市並びに湘南エリアの工業地域と判断した。主な需要者は、工場用地を求める製造業者等の法人である。一大消費地へのアクセス性や労働力確保等の面で優位性が認められる物件の需要は堅調である。一方、物件の供給は少なく、取引は限定的となっている。取引が少ないため、取引の中心価格帯を一概に把握することは困難であるが、㎡単価では７～９万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場は建物の規模・構造・設備等に個別性が強く、賃貸市場は未成熟である。本件は倉庫の賃貸事例を基に収益価格を試算したが、用途の類似性を欠くうえ想定要素も多いため、その精度は劣ると思料される。比準価格は工業地としての類似性が高い３事例を相互に関連付けて求めたもので、需要者の意思が反映された説得力の高い価格といえる。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は大規模な工場が建ち並ぶ臨海工業地域である。標準地は大規模工場適地であるが、工場の賃貸需要は少なく、収益性が劣るため、収益価格は低位に試算された。一方、取引の中心は自己利用目的で、類似の事例に基づき試算された比準価格は、主な需要者が重視する要因が反映された説得力の高い価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	京急田浦駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	1438.3 坪 (4755 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模な工場が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市船越町１丁目２８４番２
標準地の範囲
東	350 m
西	200 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	125 m
奥行き	40 m
面積	5000 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．９ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模な工場が建ち並ぶ臨海工業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。長浦港及び自衛隊関連施設に囲まれた立地特性のため供給は限定的となるが、実需取引が主体であり、地価は横這い傾向にある。 (2)京急田浦駅から徒歩７分程度、長浦港沿岸に大規模な工場が建ち並ぶ臨海工業地域である。地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)横須賀市の工業地は、立地特性より工場や研究所等の利用が中心である。低金利政策を背景とした実需に基づく需給動向は概ね安定的に推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響に注意が必要である。市内の地価は、全体的には未だ若干の弱含みである。
地域要因
(1)大規模工場が中心の工業地域であり、地域的特性に変動はない。企業の撤退や参入等の動きは無いが、実需取引に基づく地価は安定的に推移している。 (2)長浦港沿岸に大規模な工場が建ち並ぶ臨海工業地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)対象標準地は角地で形状が不整形な画地であるが、工場地の観点から見ると著しい増減価要因にはならない。なお、個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市船越町１丁目２８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,717 円／平米 29万3,298 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,545 円／平米 26万2,976 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,773 円／平米 27万3,648 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,600 円／平米 27万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８１２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市船越町１丁目２８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,835 円／平米 33万6,667 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,915 円／平米 24万4,363 円／坪
標準価格 平米 坪	8万605 円／平米 26万6,480 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050812 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県横須賀市船越町１丁目２８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,938 円／平米 27万887 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,293 円／平米 21万9,165 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,978 円／平米 30万7,385 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,900 円／平米 31万433 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８１１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横須賀市船越町１丁目２８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万442 円／平米 36万5,121 円／坪
推定価格 平米 坪	10万934 円／平米 33万3,688 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,969 円／平米 22万4,706 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情