路線価 (2023) 神奈川県横須賀市森崎1-245-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市森崎１丁目２４５番５
価格時点	2023 年
駅名	北久里浜駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,460万 円 (572 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万5,723 円 1平米 9万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,410万 円 (572 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万2,417 円／坪 1平米 9万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内及び隣接市の工業地域である。需要者の中心は中小規模法人を中心とする工場、倉庫業者等である。近年はＥコマースの発展により大型の物流倉庫等の需要が飛躍的に拡大しているが、標準地のような中小規模工業地に対しては影響は強いとはいえない。一方、その地域的特性から店舗等の用途転換の可能性もあり、取引価格も幅広いが、倉庫等の用途を想定した場合の工業地で平米あたり９～１０万円程度が価格帯の中心となっていると判断する。 (2) 同一需給圏は、横須賀市及びその周辺の内陸部・臨海部の工業地域である。主な需要者は、中小規模の工場経営者、物流業者等である。高速インターチェンジへのアクセスが良好なエリア等については、一定の引き合いは認められ、地価は概ね横ばい傾向である。工業地域内の土地取引については、件数が少なく、市場の中心価格帯を把握するのは困難であるが、概ね、平米当：１００，０００円前後が価格帯の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域においては、取引の中心は地元資本による自己使用目的の工場地・倉庫地としての取引が多く、地縁的選好性が見られるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低く、低位に試算された。したがって、本鑑定評価においては、豊富な資料に基づき試算され、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、また代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めたものであり、信頼性は高い。一方、標準地の存する地域は、工場・倉庫共に自用で用いるケースが多いエリアであり、そのため土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北久里浜駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	173 坪 (572 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模作業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市森崎１丁目２４５番５
標準地の範囲
東	190 m
西	85 m
南	150 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	24 m
面積	600 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)倉庫等を中心とする旧来からの工業地であるが、利便性等に優れ、将来的には店舗等の多用途への転換が進むのものと予想する。地価も景気動向を反映し、緩やかながらも上昇してゆくものと判断した。 (2)最寄駅から徒歩圏、かつ、幹線道路背後の工業地域であり、利便性が良好であるため一定の需要が認められ、地価は横ばい傾向にある。大きく地域要因が変化する状況になく、今後も現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万6,054 円 1平米 9万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 31万2,417円 1平米 9万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万6,054円 1平米 9万5,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万2,417円 1平米 9万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる消費停滞からの回復需要と円安による資産価格の上昇が、利便性の高い地域からこれまで下落傾向にあった地域へと波及しつつある。 (2)新型コロナウィルス感染症による先行き不透明感は弱まり、不動産需要は持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)工場、倉庫等のほか店舗等の利用も可能な地域であり、宅地としての潜在力を期待しうる。 (2)最寄駅から徒歩圏、かつ、幹線道路背後の工業地域であり利便性が高い。地域的な変動要因は特に見当たらない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)規模・形状は概ね標準的、間口・奥行も概ねバランスの取れた中間画地である。個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050804 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市森崎１丁目２４５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,100 円／平米 38万3,827 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,448 円／平米 38万4,977 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,293 円／平米 37万1,241 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市森崎１丁目２４５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,717 円／平米 29万3,298 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,369 円／平米 29万2,148 円／坪
標準価格 平米 坪	10万192 円／平米 33万1,235 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7030809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市森崎１丁目２４５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,623 円／平米 18万584 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,088 円／平米 20万5,263 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,807 円／平米 30万6,820 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,800 円／平米 30万6,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050812 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県横須賀市森崎１丁目２４５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,938 円／平米 27万887 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,949 円／平米 26万4,311 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,130 円／平米 37万702 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０８１１Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横須賀市森崎１丁目２４５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万442 円／平米 36万5,121 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,645 円／平米 36万9,098 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,098 円／平米 31万4,394 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,100 円／平米 31万4,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情