路線価 (2023) 神奈川県平塚市岡崎字山王久保3664-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 平塚市神奈川県平塚市岡崎字山王久保３６６４番８
価格時点	2023 年
駅名	伊勢原駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	836万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,092 円 1平米 8万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	836万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,092 円／坪 1平米 8万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小田急小田原線「伊勢原」駅最寄り南西方、平塚市内北西部を含む範囲に位置する住宅地域である。１００－１５０㎡程度の中小規模住宅用地を中心に、旧農家住宅、駐車場用地等のミニ開発用地取引等も見受けられる。需要者は主として平塚、伊勢原市内に勤務する一次取得者が中心である。取引の中心価格帯は、土地総額９０－１５０㎡程度で８００ー１，５００万円程度、建売住宅は２，５００万円程度で推移している。 (2) 同一需給圏は小田急小田原線「伊勢原駅」利用圏を中心とする平塚市北西部郊外の住宅地であり、伊勢原市内の一部を含む。中古住宅の売買のほか規模の大きい宅地、残存農地、駐車場等のミニ開発が見られる。需要者の中心は同一需給圏内に居住、勤務する一次取得者で、都心・横浜方面への通勤者等の転入は少ない。需給の中心価格帯は土地１００～１４０㎡で８５０～１２００万円程度、新築建売が２０００～２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、最寄駅からバス便圏内に存する、戸建住宅を主体とする、やや熟成度が低い戸建住宅地域で、取引は戸建住宅用地が大半である。賃料水準は低廉で、土地の収益性は非常に低く、賃貸事業は採算ベースに乗り難く、収益還元法の適用は断念した。従って、対象不動産と用途、規模、性格等が類似の取引事例に基づく市場性を反映し、実証的な比準価格を中心に、更に、代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 最寄駅約３．４ｋｍのバス便圏、自用の一般住宅が多い郊外の住宅地域で賃貸市場の存在は希薄である。土地の高度利用を制限する第１種低層住居専用地域の指定もあり収益還元法の適用を断念した。市場では居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢原駅南西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する低層住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	平塚市神奈川県平塚市岡崎字山王久保３６６４番８
標準地の範囲
東	200 m
西	0 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	13.5 m
面積	102 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平塚駅北西方郊外に位置する、中小規模戸建住宅地域。特段地域要因に変動はなく、当面現状を維持して行くものと推察される。利便性に劣り需要は低迷しており、地価は若干の下落傾向で推移している。 (2)一般住宅が多い起伏の多い地勢にある既存の住宅地域。地域要因に変化の兆しは見られないが、駅から距離のあるバス便のため需要が弱く、地価は下落基調が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万1,092 円 1平米 8万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万1,092 円 1平米 8万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響も和らぎ、低金利継続を背景に、特に需要の強い大規模物流倉庫地を始め、住宅地商業地でも広域的に活発な取引動向が認められる。 (2)景気の足取りを重くしてきた供給制約と感染症の影響は、いずれもている。ウクライナ情勢は物価高や海外経済の下振れを通じ間接的に影響。
地域要因
(1)市街地から距離があり、周辺に農地も残る熟成度の低い住宅地域で、需要はやや低迷しており、地価は弱含み傾向が続いている。 (2)伊勢原駅からバス利用の住宅地域で地域要因に特段の変動はない。駅から遠く起伏のある地勢が敬遠され、地価はやや下落。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051007 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市岡崎字山王久保３６６４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,437 円／平米 36万8,411 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,722 円／平米 35万2,823 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,568 円／平米 35万8,926 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市岡崎字山王久保３６６４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,337 円／平米 28万8,736 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,390 円／平米 27万5,687 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,405 円／平米 31万8,715 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051011 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市岡崎字山王久保３６６４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,140 円／平米 35万4,205 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,655 円／平米 34万9,295 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,120 円／平米 27万8,101 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,100 円／平米 27万8,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市岡崎字山王久保３６６４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,454 円／平米 29万5,735 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,125 円／平米 29万1,341 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,923 円／平米 29万7,285 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,900 円／平米 29万7,209 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1051012 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市岡崎字山王久保３６６４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,596 円／平米 24万2 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,792 円／平米 25万568 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,865 円／平米 26万4,034 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,900 円／平米 26万4,149 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情