路線価 (2023) 神奈川県平塚市真田4-386-37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 平塚市神奈川県平塚市真田４丁目３８６番３７
価格時点	2023 年
駅名	東海大学前駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万9,111 円 1平米 9万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,152 円／坪 1平米 9万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東海大学前・鶴巻温泉駅を圏域とする丘陵地及び盆地状の地勢からなる住宅地域。需要者は市内及び隣接市域居住者が中心。需要層は３０～４０代前半の一次取得層が大半だが一部買換えによる二次取得層もみられる。供給は小規模宅地開発が中心で大型店舗等への接近性は比較的良好。都心への接近性が劣るが需給は割安感から安定的。土地は１２０㎡程度で１，０００～１，２００万円程度、新築戸建で３，０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は小田急小田原線の東海大学前駅、鶴巻温泉駅等を中心とする平塚市北西部、伊勢原市、秦野市の住宅地である。最寄り駅に概ね徒歩圏内であるが、最寄り駅から都心部へ急行で１時間以上を要することから都心回帰の影響も受けて需要は弱く、地価は下落傾向にある。需要者は都心に通勤するサラリーマン層が中心である。宅地供給等が比較的多い。需要の中心価格帯の宅地供給は１４０㎡程度の画地で１．５千万円前後、新築戸建は３千万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 快適性を主要な要素とする自己の居住目的が中心の住宅地域であり、採用可能な更地及び中古建物付複合不動産の類似する取引事例を収集し得た。一方、周辺では戸建の賃貸物件も散見されるが事例は少なく、また建築協定により共同住宅の建築はできないので、収益価格は試算しなかった。よって、取引の実態を反映し実証的である比準価格を採用し、代表標準地との検討に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性が高い現実の取引事例から求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。標準地は建築協定により建築物の用途が制限されていること及び賃貸市場が未成熟であり、収益性による価格査定が適さない。そこで評価の手法は取引事例比較法のみであった。鑑定評価額の決定に当たっては当地域の地価動向を総合的に勘案し、経済情勢を反映した比準価格を中心とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東海大学前駅南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	平塚市神奈川県平塚市真田４丁目３８６番３７
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	13.4 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	建築協定（建築協定）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)徒歩圏限界域の区画整然とした住宅地域で、当面は現状維持と判断される。通勤等の利便性がやや劣るところ、居住環境は比較的良好であるので、需給は安定的に推移するものと予測する。 (2)近隣地域は一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、当地域内において特段の変動要因はなく当面は現状のまま推移すると思料される。最寄り駅から概ね徒歩圏内であるが、都市回帰の現状等から地価は下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万9,111 円 1平米 9万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万9,111円 1平米 9万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 30万9,111円 1平米 9万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 30万9,111円 1平米 9万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口総数横ばい、高齢化率上昇、新築住宅着工戸数増加。大神地区の区画整理の進捗、平塚駅周辺の多数のマンション開発の地価への影響が着目点。 (2)市の人口は転入拡大が継続している。物価上昇等が懸案事項だが、コロナ禍はワクチン接種の進捗もあり、改善が見込まれる。地価は下落傾向である。
地域要因
(1)徒歩圏限界域の区画整然とした住宅地域で、都心への接近性がやや劣るが居住環境が比較的良好であるので、地価は横ばい傾向で推移している。 (2)最寄り駅から徒歩圏内であるが、過去一年間特段の変動は見られず、一般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)幅員６ｍの南側道路であり、選好性は高く、画地規模も適当であるが、地域的な要因もあり、需要は弱含みである。なお個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051007 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市真田４丁目３８６番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,010 円／平米 33万3,939 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,219 円／平米 34万7,854 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051007 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市真田４丁目３８６番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,646 円／平米 31万6,206 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,771 円／平米 31万7 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,217 円／平米 30万1,563 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,000 円／平米 30万7,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051008 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市真田４丁目３８６番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,379 円／平米 31万8,629 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,353 円／平米 32万1,849 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,609 円／平米 30万9,471 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,500 円／平米 31万5,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市真田４丁目３８６番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,129 円／平米 28万8,048 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,129 円／平米 28万8,048 円／坪
標準価格 平米 坪	9万759 円／平米 30万49 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,600 円／平米 30万6,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市真田４丁目３８６番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,310 円／平米 32万1,707 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,830 円／平米 31万3,508 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,763 円／平米 32万3,204 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,700 円／平米 32万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情