路線価 (2023) 神奈川県平塚市長持字下ノ宮270-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 平塚市神奈川県平塚市長持字下ノ宮２７０番３
価格時点	2023 年
駅名	平塚駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は平塚駅北西方３～４ｋｍに位置する住宅地域。駅から距離があるものの小中学校、スーパー・ドラッグストアが近接し暮らしやすいが、河川に挟まれたエリアで狭隘道路が多く選好性がやや劣る。需要者の中心は平塚市内に居住、勤務する一次取得者で、都心・横浜方面への通勤者等の転入も散見される。需給の中心価格帯は土地１１０～１６０㎡で１１００～１６００万円、新築建売が２４００～２８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は平塚市北西部にあって、交通利便性に劣る住宅地域。典型的需要者は、市内在住、在勤の一次取得者であるが、都心通勤圏にあるため、隣接市町等からの転入需要も見受けられる。バス便地域に存する低層住宅地で利便性に劣り、金目川と鈴川に挟まれた低地にあって住環境も低位にある。総額的に小粒であるものの、近年の需給は弱含みを継続している。土地は１２０㎡程度で１０００万円台前半、新築戸建は２５００万円前後が中心的な価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の一般住宅が多い既成の住宅地域である。周辺にはアパート等も見られるが地主の相続対策・土地活用が殆どであり土地から取得して組成した収益物件は希である。市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は既存地主による資産運用目的の賃貸アパート等も散見される状況にある。しかしながら、交通接近条件に劣る立地特性から、その収益性は低位にある。そのため、当該地域では居住の快適性及び利便性等に着目した自用目的の土地取引が支配的であって、賃貸経営を目的とした取引は僅少である。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡をも踏まえて本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	平塚駅北西方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	平塚市神奈川県平塚市長持字下ノ宮２７０番３
標準地の範囲
東	60 m
西	150 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14.5 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域。地域要因に変動はなく現状を維持するが、駅接近性が劣るため地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域であり、特段の要因変動は認められない。よって、当面は現環境を維持するものと考えられる。バス便地域にあって交通利便性に劣り、地価は今後も下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の転入拡大が続き平塚駅徒歩圏、大型ＳＣ、大規模開発周辺では住宅地の地価上昇の勢いが強まり、バス利用圏にも価格上昇が波及してきた。 (2)世界各国はコロナ前のＧＤＰ回復するも、日本経済は経済成長と感染抑制のジレンマから消費増税前のピークを下回っており、現状低成長傾向で推移。
地域要因
(1)バス利用の既成住宅地域で地域要因に特段の変動はない。駅から距離があり細街路が多く利便性が劣ることから地価は底打ちに至ってない。 (2)バス圏に存する低層住宅地域として熟成している。需給軟調であるが、地域要因の変動については特筆すべき事項はない。
個別的要因	(1)南方位であり効用が優る。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市長持字下ノ宮２７０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,249 円／平米 31万8,199 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,837 円／平米 32万3,449 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,202 円／平米 31万8,044 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,100 円／平米 32万4,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市長持字下ノ宮２７０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,620 円／平米 39万2,158 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,801 円／平米 38万2,838 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,454 円／平米 36万8,467 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市長持字下ノ宮２７０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,049 円／平米 38万6,964 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,759 円／平米 36万9,475 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,759 円／平米 36万9,475 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051008 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市長持字下ノ宮２７０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,951 円／平米 31万3,908 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,951 円／平米 31万3,908 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,104 円／平米 31万1,108 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,000 円／平米 31万7,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情