路線価 (2023) 神奈川県平塚市小鍋島字久保田1022-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 平塚市神奈川県平塚市小鍋島字久保田１０２２番３
価格時点	2023 年
駅名	平塚駅 から 6100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,729 円／坪 1平米 4万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は平塚市を中心に、隣接する県央各市の調区内の住宅地で、ＪＲ東海道本線、小田急小田原線沿線である。需要者は自然環境の豊かさを求める層や地縁的選好性を有する層であるが、圏外からの転入者は少ない。調区内であることから利便性は劣っても地価水準の相対的低さを求める一次取得者層等が中心である。最寄り駅からバス便利用であり、需要の中心価格帯の宅地供給は３００㎡程度で１．５千万円前後、新築の戸建は３千万円前後である。 (2) 同一需給圏は、平塚市北部調整区域の住宅地域を中心に伊勢原市、厚木市、秦野市に跨っている。主な需要者は、平塚市や伊勢原市などに在住し、市内や周辺都市へ通勤するこれらの地域に地縁を有する個人で、住宅の一次取得者層や買替層となる。都心部への通勤は困難であるため、他の地域からの転入者はみられず、地価は緩慢に推移している。土地は一画地３００㎡前後で１０００～２０００万円で新築戸建総額で２５００～３０００万円前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 調区内においては生活利便性や住環境から賃貸需要が少なく限定的で、賃貸市場は未成熟であり、収益性による価格査定が適さない。そこで評価の手法は取引事例比較法のみであった。比準価格は規範性が高い現実の取引事例から求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。鑑定評価額の決定に当たっては当地域の地価動向を総合的に勘案し、経済情勢を反映した比準価格を中心とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域に所在することから、収益還元法は説得力に欠けており非適用とした。比準価格は同一需給圏内において取引された事例により比準を行い試算しており、市街化調整区域の住的利用を前提とする事例により市場動向や需要者の所得水準などを織り込んで実証的に求められた。よって、鑑定評価額は試算価格として説得力の高い比準価格を標準に、代表標準地からの検討も踏まえて上記のとおり決定した。
交通
交通施設	平塚駅北方
距離	6100 m
土地の状態
土地面積	107.7 坪 (356 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	平塚市神奈川県平塚市小鍋島字久保田１０２２番３
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	120 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	23 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域であり、現状のまま推移すると予測する。最寄り駅からバス便の調区内の住宅地は土地取引が少なく、周辺に商業施設も少なく、利便性が劣るものの地価は横這い傾向にある。 (2)地域要因に変化を与える要因などは特になく、他の地域からの転入者も少ないことから調整区域における郊外部の住宅地域として地価は緩慢に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は転入拡大が継続している。物価上昇が懸案事項だが、コロナ禍はワクチン接種の進捗もあり、改善が見込まれる。地価は横這い傾向である。 (2)市の人口は微増で高齢化は進んでいるものの転入超過が続いている。また、大神地区での物流立地は進んでおり、小売や飲食業も回復が期待される。
地域要因
(1)最寄り駅からバス便の調区内であり、人気は無く、過去一年間特段の変動は見られず、一般的要因等の影響も受けて周辺の地価は横這い傾向にある。 (2)調整区域の住宅地域であり、宅地化が抑制されているため利便性は劣り地価は弱含みであるが、ほぼ底値に達して緩慢に推移している。
個別的要因	(1)幅員５ｍ西側道路であり、画地規模が適当なため、市街化調整区域内だが総額の観点から需要はあるが、選好性は弱い。なお個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市小鍋島字久保田１０２２番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,680 円／平米 13万1,182 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,680 円／平米 13万1,182 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,142 円／平米 14万9,239 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,100 円／平米 14万9,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市小鍋島字久保田１０２２番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,134 円／平米 14万5,907 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,134 円／平米 14万5,907 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,024 円／平米 15万8,767 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051007 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市小鍋島字久保田１０２２番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,763 円／平米 12万1,538 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,763 円／平米 12万1,538 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,404 円／平米 14万3,494 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051007 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県平塚市小鍋島字久保田１０２２番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万845 円／平米 20万1,154 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,505 円／平米 19万3,418 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,834 円／平米 16万4,751 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1051007 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	厚木市
地域	神奈川県平塚市小鍋島字久保田１０２２番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,464 円／平米 16万222 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,464 円／平米 16万222 円／坪
標準価格 平米 坪	5万642 円／平米 16万7,422 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情