路線価 (2023) 神奈川県平塚市西真土3-1336-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 平塚市神奈川県平塚市西真土３丁目１３３６番２
価格時点	2023 年
駅名	平塚駅 から 3600m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,650万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万6,556 円／坪 1平米 12万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は平塚市北部に存する標準的住宅地域。需要者は市内及び隣接市域居住者が中心である。需要層は一次取得者層が大部分で供給はパワービルダーによる小規模分譲が多い。市内全体の需給動向は生活利便性により二極化が顕著であるところ、当該圏内はバス便利用であるが割安感から地価は安定的である。土地は１００～１２０㎡程度で１，３００～１，５００万円程度、新築戸建で３，０００～３，５００万円程度が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏はＪＲ東海道本線平塚駅北方のバス便利用の住宅地域である。近隣地域は一般住宅中心で、住環境は概ね良好である。圏域内ではミニ開発等がみられ、土地需要は堅調である。主たる需要者は、平塚市内に居住する自己使用目的の３０～４０代の一次取得者層であるが、周辺市等からの転入者も想定される。中心となる価格帯は、１３０㎡程度の土地で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台前半～中盤程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己の居住目的中心の住宅地域であり、周辺で配分法の適用が可能な新築及び中古建物付複合不動産の類似する取引事例を収集し得た。アパート等の賃貸物件もみられるが賃貸事例は少なく、元本と果実の関係が希薄であるため、収益価格は低位となった。標準地は収益性よりも居住の利便性が購入者の意思決定の要素となる住宅地域に存するので、比準価格を重視し、収益価格は参考に止めて、代表標準地との検討に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は西真土３丁目の既成住宅地である。同一需給圏にはアパート等も介在するが、地主の土地活用がほとんどで、収益目的の土地取引は限定的であるため、収益還元法は規範性が劣る。取引事例比較法においては、地域的類似性を有する事例を採用できたので比準価格の規範性は高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡及び単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	平塚駅北方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	平塚市神奈川県平塚市西真土３丁目１３３６番２
標準地の範囲
東	120 m
西	20 m
南	160 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	11 m
面積	132 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)バス便利用の既成の住宅地域で、当面は現状維持と判断する。生活上の利便性がやや劣るところ、地価は下げ止まりによる底値感から、しばらくは安定的に推移するものと予測する。 (2)西真土３丁目に所在するバス便地域の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口総数横ばい、高齢化率上昇、新築住宅着工戸数増加。大神地区の区画整理の進捗、平塚駅周辺の多数のマンション開発の地価への影響が着目点。 (2)平塚市の人口は概ね横ばいで推移している。住宅地の土地需要は堅調であり、地価が上昇に転じるエリアが広がりつつある。
地域要因
(1)バス便利用の既成住宅地域で、交通利便性が劣るところ、割安感から需要は回復傾向にあり、地価は横ばいで推移している。 (2)平塚駅北方のバス便利用の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価は概ね横ばいから若干の上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市西真土３丁目１３３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,468 円／平米 42万1,409 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,468 円／平米 42万1,409 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,206 円／平米 41万7,237 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市西真土３丁目１３３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,615 円／平米 42万5,201 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,615 円／平米 42万5,201 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,342 円／平米 42万993 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051003 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市西真土３丁目１３３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,760 円／平米 46万2,047 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,930 円／平米 45万9,303 円／坪
標準価格 平米 坪	14万333 円／平米 46万3,941 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市西真土３丁目１３３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,088 円／平米 43万9,989 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,432 円／平米 44万4,432 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,432 円／平米 44万4,432 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情