路線価 (2023) 神奈川県平塚市花水台144-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 平塚市神奈川県平塚市花水台１４４番１
価格時点	2023 年
駅名	平塚駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,040万 円 (128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円／坪 1平米 16万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東海道本線の平塚駅から概ねバス便利用の住宅地である。当地域の需要者は、都心に通勤するサラリーマン層、マンションからの買い換え層を中心に、圏外からの居住者も見られる。市内の需給は最寄り駅から徒歩圏内かバス便利用かの利便性及び住環境による価格帯の二極化が見られる。都心回帰の影響も受け周辺地価は横這い傾向にある。需要の中心価格帯の宅地供給は１２０㎡程度の画地で２千万円台前半、新築戸建は３．５千万円前後である。 (2) 同一需給圏は平塚駅からバス便の住宅地域である。海岸に近い区画整理された閑静な住宅地域であり、住環境は良好であるが、最寄駅からの接近性はやや劣っている。主な需要者は、平塚市内に居住する３０－４０代前後の一次取得者であるが、隣接市等からの転入も見受けられる。中心価格帯は土地１００－１２０㎡程度で２，０００万円前後、新築戸建住宅は３，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。周辺にアパート等はあるが収益価格は想定要因等が多く説得力がやや劣る。近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、バス便であるから利便性が劣り、賃貸需要は弱く、取引の中心は自用目的である。本件では収益性より快適性を重視した比準価格を中心とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、バス便利用ではあるが、住環境は良好で取引の中心は自己使用目的である。比準価格は、類似の住宅地の取引事例に適正に補修正を行って求めた価格であり、市場性を反映し説得力が高い。周辺に共同住宅は点在するが、低層住宅地であり、賃貸収益は低廉で、収益価格は低位に求められた。本件では比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	平塚駅南西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	38.7 坪 (128 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	平塚市神奈川県平塚市花水台１４４番１
標準地の範囲
東	85 m
西	25 m
南	40 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.1 m
奥行き	16.9 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地として成熟し、当面現状のまま推移するものと思料される。当地域は最寄り駅からバス便利用であり、利便性が劣り、一般的要因の影響も受けて地価は概ね横這い傾向にある。 (2)閑静な住環境と、海岸に近い花水台に位置する、中規模戸建住宅を中心とした住宅地域であり、地価は上昇傾向に転じている。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持してゆくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万5,408円 1平米 16万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は転入拡大が継続している。物価上昇が懸案事項だが、コロナ禍はワクチン接種の進捗もあり、改善が見込まれる。地価は横這い傾向である。 (2)コロナ禍の影響も弱まり、低金利継続を背景に、特に取引の活発な大規模物流倉庫地を始め、住宅地商業地でも広域的に上昇傾向が認められる。
地域要因
(1)最寄り駅からバス便利用であり、過去一年間特段の変動は見られず、一般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地価は概ね横這い傾向にある。 (2)最寄り駅よりバス便利用の区画整理された住宅地域。住環境は良好で、地価は上昇傾向に転じている。
個別的要因	(1)幅員４ｍの北側道路であり、画地規模も適当であるが、選好性はやや劣り、地域的な要因もあり、需要は弱含みである。なお個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変更はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051001 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市花水台１４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,479 円／平米 63万3,030 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,463 円／平米 60万6,529 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,431 円／平米 52万3,773 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051005 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市花水台１４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,913 円／平米 58万1,568 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,144 円／平米 58万5,638 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,548 円／平米 55万7,220 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051001 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市花水台１４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,510 円／平米 60万72 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,375 円／平米 59万3,014 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,934 円／平米 54万8,578 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051005 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市花水台１４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,084 円／平米 60万8,582 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,279 円／平米 60万2,614 円／坪
標準価格 平米 坪	17万514 円／平米 56万3,719 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情