路線価 (2023) 神奈川県藤沢市弥勒寺1-399-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市弥勒寺１丁目３９９番７
価格時点	2023 年
駅名	藤沢駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,630万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	3,630万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円／坪 1平米 22万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東海道本線藤沢駅から徒歩圏の住宅地域である。地縁を有する需要者が中心であるが、都心通勤圏内にあることから、同一需給圏外からの転入者も見られる。同一需給圏内においては、中古物件の取引や宅地分割による住宅地の供給が見られるため、需給は比較的堅調。駅徒歩圏であり利便性に優れることから、地価は底堅く推移している。土地は１２０㎡程度で３５００万円前後、新築戸建住宅は５０００万円前後が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は藤沢市内の一般住宅地域であり、特に代替競争関係が強い地域は、藤沢駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は市内在住の一次取得者が中心であるが、藤沢市の人気を背景とした市外からの需要も見られる。既成市街地であり供給は限定的であるが、未・低利用地のミニ開発や中規模画地の分割販売も見られる。中心となる価格帯は、１５０㎡程度の土地で３０００万円台前半、新築建売で４０００万円台後半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の取引は、個人住宅取得のための自用目的が殆どである。付近にはアパートも見られるが、収益物件の取得を目的とした取引は見当たらず、またアパートの大半は既存地主が保有する遊休地を相続対策等で有効活用したものが多いことから、土地の価格に見合う収益が得られていないため、収益価格は低位に試算された。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、需給を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏において、規範性を有する自用目的の取引事例を中心として収集・分析し、市場性を反映した比準価格を試算した。また、最有効使用の賃貸アパートを想定して収益価格を試算したが、周辺の賃料相場は都心部のような投資採算性を志向した水準に至っておらず、収益価格はやや低く試算された。従って本件鑑定評価では、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	藤沢駅東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市弥勒寺１丁目３９９番７
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	0 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10.1 m
奥行き	16.3 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅から平坦な徒歩圏内の住宅地であり、特段の地域要因の変動は見込まれないことから、現状の環境を維持して推移していくものと予測する。 (2)藤沢駅から徒歩１５分圏内で、戸建住宅やアパートが建ち並ぶ居住環境が比較的良好な住宅地域として熟成しており、市内でも相対的に人気の高い住宅地域として、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 74万3,850 円 1平米 22万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 73万7,238 円 1平米 22万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)就労人口が増加していて、高齢化率は神奈川県では低い。新築着工戸数は昨年増加していたが、本年度は物価高騰の影響もあり、減少傾向が見られる。 (2)藤沢市の人口は増加基調で、居住環境等の優劣に伴う需要の強弱はあるものの、市内全般的に住宅地需要は堅調である。コロナ禍は落ち着きつつある。
地域要因
(1)藤沢駅徒歩圏の利便性が良好な住宅地域であり、地域要因に特別な変動はないが、標準地周辺の中規模以上の住宅地域が細分化される傾向もみられる。 (2)藤沢駅から徒歩１５分程度圏内の既成住宅地域である。一定の生活上の利便性や居住快適性を有しており、需給関係は概ね堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因について、代替競争関係にある不動産との競争力の程度に格別の変動はない。 (2)対象地について、最有効使用や競争力の程度に影響を与え得る個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０９１５Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市弥勒寺１丁目３９９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,434 円／平米 60万9,739 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,744 円／平米 69万108 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,442 円／平米 71万8,863 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９０５Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市弥勒寺１丁目３９９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万7,525 円／平米 81万8,318 円／坪
推定価格 平米 坪	23万9,205 円／平米 79万812 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,172 円／平米 82万3,763 円／坪
査定価格 平米 坪	24万9,000 円／平米 82万3,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９１５Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市弥勒寺１丁目３９９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,064 円／平米 71万4,308 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,845 円／平米 72万3,502 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,064 円／平米 77万7,122 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050917 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市弥勒寺１丁目３９９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,456 円／平米 52万3,856 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,456 円／平米 65万9,402 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,767 円／平米 68万6,878 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情