路線価 (2023) 神奈川県藤沢市辻堂西海岸3-1-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市辻堂西海岸３丁目１番２８
価格時点	2023 年
駅名	辻堂駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (9827 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (9827 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円／坪 1平米 24万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 藤沢市、鎌倉市の湘南地区を中心とした大規模共同住宅地域を同一需給圏の範囲と捉えた。大手、中堅のマンションデベロッパーが需要の中心となり、マンション購入者は、市内居住者の外に、横浜、東京等の圏外からの転入者も非常に多い。湘南地区としてのブランド力もあるためか需要は安定している。市場での取引価格は規模・容積率やデベロッパーの販売力等にも影響を受けるため総額の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は藤沢市及び周辺市内のマンション立地に適する地域である。需要者の中心は主に首都圏の中堅及び大手不動産開発業者である。建築費が高止まり傾向にあり、販売価格は概ね緩やかな上昇傾向で推移しているが、採算性に伴う用地の取得意欲に差が見られる。最寄駅へはバス便となり交通利便性にやや劣るが、辻堂海浜公園に近接し住環境は概ね良好である。尚、地域内画地の個別性に差があり、需要の中心となる取引総額水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はマンション用地として検討できる土地の事例を採用して試算しており、信頼性を有する価格と思料される。また、開発法による価格は事業者の投資採算性に着目した価格であり、近隣地域及び周辺のマンション販売状況等の実態を反映した価格である。従って、両価格はいずれも説得力を有する価格であると判断し、両価格をそれぞれ関連付けて、代表標準地の価格との均衡にも十分留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は辻堂駅駅徒歩圏外の中層共同住宅地である。地域周辺には居住用収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益性は低い。また開発法による価格は投資採算性を反映するが、算定過程には幅があり推定要素も含まれる。本件では不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、市場分析結果等を踏まえた調整を行い、標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	辻堂駅南東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	2972.5 坪 (9827 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市辻堂西海岸３丁目１番２８
標準地の範囲
東	0 m
西	150 m
南	180 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	145.6 m
奥行き	68 m
面積	9800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺には中層マンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状のまま推移することが予測される。近時では海岸地区の住宅需要も再び高まっており、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)当該地域は共同住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域として熟成しており、今後も現況を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万6,746 円 1平米 24万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は依然として増加傾向が続いている。高齢化率は県平均水準である。市内全体で住宅地の需要は堅調に推移している。 (2)藤沢市の人口は増加傾向で推移し、高齢化率は県平均より低い。不動産市況は概ね堅調であったが、地域性等に伴う二極化が進行している。
地域要因
(1)周辺は、マンション、集合住宅団地等が建つ住宅地域である。地域に影響を与える大きな変動要因は特段見られない。地価は上昇傾向が高まっている。 (2)共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特筆すべき個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050915 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市辻堂西海岸３丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,821 円／平米 51万5,144 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,772 円／平米 51万1,676 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,615 円／平米 74万5,883 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９０８Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	鎌倉市
地域	神奈川県藤沢市辻堂西海岸３丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万118 円／平米 49万6,290 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,455 円／平米 60万9,808 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,832 円／平米 84万5,781 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050906 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市辻堂西海岸３丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,404 円／平米 74万1,880 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,064 円／平米 74万4,062 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,744 円／平米 79万9,206 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050905 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	鎌倉市
地域	神奈川県藤沢市辻堂西海岸３丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	72万5,467 円／平米 239万8,394 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,242 円／平米 235万1,366 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,358 円／平米 139万9,622 円／坪
査定価格 平米 坪	42万3,000 円／平米 139万8,438 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050921 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市辻堂西海岸３丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,023 円／平米 40万6,714 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,037 円／平米 43万9,820 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,105 円／平米 80万7,011 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情