路線価 (2023) 神奈川県藤沢市鵠沼石上2-11-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市鵠沼石上２丁目１１番６
価格時点	2023 年
駅名	藤沢駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,780万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万816 円 1平米 33万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	5,800万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万4,122 円／坪 1平米 33万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東海道本線ほか「藤沢」駅を最寄駅とする徒歩圏の住宅地域である。需要者は藤沢市及び隣接する鎌倉市居住する居住者が中心であるが、周辺地域からの転入者も見られる。既成市街地であるため、宅地の新規供給は中規模画地の再分割による建売のほか、ミニ開発が主体である。市場での需要の中心となる価格帯は土地１７０㎡で５０００万円台後半、土地建物総額で７５００万円程度が多い。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、小田急江ノ島線及び江ノ島電鉄線沿線で、藤沢市中央部の圏域の住宅地域。需要者は、藤沢市内居住者が中心であるが、都心通勤圏内であるため、同一需給圏外からの転入者も見受けられ、二次取得者が中心である。藤沢駅徒歩圏で利便性が高いことから、需要は多いものの供給は限定的である。土地は１７０㎡程度で５，８００万円程度、新築の戸建物件で７，５００万円程度の物件が取引の中心と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 藤沢駅から徒歩圏の低層住宅を主体とした住宅地域である。勤労者向けのアパート等の賃貸物件も見られるが、収益アパート等は地主の節税対策が主体であり、収益目的による取引が成熟しておらず、取引の大半は居住の快適性が重視される自用目的の取引である。よって、不動産の市場性を適切に反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は藤沢駅から徒歩圏の住宅地域である。近隣地域及びその周辺において共同住宅も見受けられるが、その収益性に着目して取引されることは皆無であり、収益性より居住の快適性、利便性が重視され、自用目的の取引が中心である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	藤沢駅南方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパートが混在する利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市鵠沼石上２丁目１１番６
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.6 m
奥行き	14.9 m
面積	172 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)藤沢駅からは徒歩圏で住環境も良好な既存住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められないものの、堅調な住宅需要に支えられて、地価は上昇傾向にある。 (2)一般住宅、アパートが混在する住宅地域で、今後も現環境に変化はないものと予測する。藤沢駅徒歩圏で利便性が高いことから需要は多く、地価は今後も安定的に推移するものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 112万7,346 円 1平米 34万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 106万7,838円 1平米 32万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 112万7,346円 1平米 34万1,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 106万7,838円 1平米 32万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症による厳しい状況は緩和しつつあるものの、不透明な景気は継続しており、不動産市況には十分留意していく必要がある。 (2)藤沢市の人口は増加傾向にあり、増加率は高い。地価は、全般的に上昇傾向にあるが、依然、利便性による二極化傾向が進行している。
地域要因
(1)藤沢駅から徒歩圏の既成の住宅地域。地域要因に変動はないが、一定の需要に支えられ、地価は概ね安定している。 (2)周辺においてミニ開発は見受けられるものの地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地開発等は無く、変動は特に見受けられない。
個別的要因	(1)地域内の標準的画地である。特に着目する個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050917 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼石上２丁目１１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,383 円／平米 113万8,530 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,400 円／平米 109万5,608 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,355 円／平米 113万1,826 円／坪
査定価格 平米 坪	34万9,000 円／平米 115万3,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050917 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼石上２丁目１１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,881 円／平米 110万7,117 円／坪
推定価格 平米 坪	33万7,508 円／平米 111万5,801 円／坪
標準価格 平米 坪	35万840 円／平米 115万9,877 円／坪
査定価格 平米 坪	35万8,000 円／平米 118万3,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９０８Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼石上２丁目１１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万6,848 円／平米 94万8,319 円／坪
推定価格 平米 坪	29万5,084 円／平米 97万5,548 円／坪
標準価格 平米 坪	30万7,379 円／平米 101万6,195 円／坪
査定価格 平米 坪	31万4,000 円／平米 103万8,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050910 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼石上２丁目１１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万45 円／平米 92万5,829 円／坪
推定価格 平米 坪	28万3,095 円／平米 93万5,912 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,891 円／平米 97万4,910 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情