路線価 (2023) 神奈川県藤沢市大庭字聖ヶ谷7902-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市大庭字聖ヶ谷７９０２番２外
価格時点	2023 年
駅名	善行駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,450万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,671 円 1平米 8万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2,450万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,671 円／坪 1平米 8万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に藤沢市を中心とし隣接する綾瀬市や鎌倉市等を含む市街化調整区域内の住宅地域の範囲である。需要者の中心は地縁的選好性を有する周辺居住者が大半であり、同一需給圏外からの転入は少ない。利便性を求めるような地域ではなく需要も限定されるため取引自体も少ない。そのため取引される事例は規模等についても個別性が大きく、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、藤沢市内の一般住宅地域であり、特に代替競争関係が強いエリアは、市街化調整区域内の既成住宅地域である。主たる需要者は市内在住の地縁的選好性を有する一次取得者である。調区であり宅地開発等が困難なため供給は限定的であり、また、利便性・快適性が劣るため需要も相対的に弱く、総じて取引は少ない。また、規模の違いや取引当事者の事情が介在することで単価の乖離が大きく、標準的な価格水準を把握しにくい一面がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 鑑定評価地は駅からやや距離のある市街化調整区域の住宅地域に所在し、周辺は一般住宅や農家住宅が見られるものの宅地としての利用度は比較的低い地域である。利便性や収益性を求めるような地域ではなく、賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算は断念した。よって、現実の取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を採用して、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域内であるため投資用賃貸物件の開発想定に疑義があるとともに、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。なお比準価格は、藤沢市内かつ調区内の取引事例を採用し、適切な補修正のうえで試算しており、取引市場の実勢が反映されたものと判断する。従って本件鑑定評価では、調区内の住宅地の取引価格としての信頼性が高い比準価格を採用し、単価と総額の関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	善行駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	87.1 坪 (288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等に畑地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市大庭字聖ヶ谷７９０２番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	16 m
面積	288 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅と農家住宅が混在している市街化調整区域内の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。一般的要因の影響を受けて地価は概ね横這い傾向で推移している。 (2)一般住宅や農家住宅、農地等が混在する市街化調整区域内の既成住宅地域である。調区の需要が限定的であるため、市内の堅調な不動産市況が波及しておらず、今後も現状維持程度に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万1,671 円 1平米 8万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万1,671 円 1平米 8万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万1,671円 1平米 8万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 28万1,671円 1平米 8万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万1,671円 1平米 8万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 28万1,671円 1平米 8万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)藤沢市の人口は増加傾向にあるが、住宅需要に顕著な変動は見られない。不動産市況は利便性等により多極化する傾向が強く地価はまだら模様である。 (2)藤沢市の人口は増加基調で、住宅地需要は概ね堅調であるが、利便性・快適性に劣る住宅地の引き合いはまだ弱いところがある。
地域要因
(1)特段大きな地域要因の変動は見られない。一般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地価も概ね横這い傾向にある。 (2)一般住宅、農家住宅、農地等が混在する調区内の既成住宅地域である。近隣地域の標準的使用や価格形成に影響を与え得る地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象地について、最有効使用や競争力の程度に影響を与え得る個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050913 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市大庭字聖ヶ谷７９０２番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万7,606 円／平米 28万9,625 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,256 円／平米 30万1,692 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,581 円／平米 28万6,237 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,400 円／平米 28万8,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050913 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市大庭字聖ヶ谷７９０２番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9万6,342 円／平米 31万8,507 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,536 円／平米 30万9,230 円／坪
標準価格 平米 坪	9万812 円／平米 30万224 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,700 円／平米 30万3,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９１３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市大庭字聖ヶ谷７９０２番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万1,160 円／平米 20万2,195 円／坪
推定価格 平米 坪	6万554 円／平米 20万192 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,734 円／平米 22万3,929 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,400 円／平米 22万6,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０９１３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市大庭字聖ヶ谷７９０２番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万3,673 円／平米 27万6,623 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,673 円／平米 27万6,623 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,661 円／平米 30万6,337 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,600 円／平米 30万9,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情