路線価 (2023) 神奈川県藤沢市南藤沢2-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市南藤沢２番１外
価格時点	2023 年
駅名	藤沢駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 396万7,200 円
1平米当たり	1平米 120万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	10億9,000万 円 (666 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 542万1,840 円 1平米 164万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	10億9,000万 円 (666 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 542万1,840 円／坪 1平米 164万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は藤沢市、鎌倉市、横浜市等のＪＲ東海道本線及び横須賀線沿線を中心とした各駅駅前の繁華性の高い商業地域である。需要者はターミナル駅周辺地域の性格から、同一需給圏内の中小法人のほかに首都圏の法人、不動産ファンドも多い。賃貸物件の用途等選別、目線が厳しい状況は続いているが、希少価値があり需要者の購入意欲は高く、駅前整備の期待感も強まっている。中心となる価格帯は見出し難いが、総額の嵩む物件の動きも見込める。 (2) 同一需給圏は神奈川県内の主要駅周辺に形成された繁華性を有する駅前商業地域の範囲で、比較的広域的な圏域である。主たる需要者は収益獲得を目的とする不動産業者や資金力を有する大手一般事業法人、投資法人等が中心となる。駅前商業地の需要は堅調である一方、希少性を有する限られた範囲の市場であるために供給される物件数は少ない。立地条件や物件規模により価格総額は大きく異なってくるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内を広域的に収集した取引事例に基づき試算された。収益価格は、賃貸ビルが多く、同一需給圏内及び首都圏の投資家も検討し得る立地であるが、近時の賃貸需要を考慮し土地価格に見合った収益が得られない実情を反映して、比準価格に比しやや低位に求められた。以上、市場性、収益性を反映した比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は藤沢駅前広場に接面し店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地であり賃貸市場の熟成度は比較的高い。よって本件では近時の取引実勢を反映し実証的で規範性を有する比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	藤沢駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	201.5 坪 (666 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市南藤沢２番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	35 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	47 m
面積	670 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場道路
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)藤沢駅南口駅前の中心的商業地域であり、今後も現環境を維持するものと考えられる。飲食物販店舗が多く、収益の回復が不透明であるが、旺盛な投資需要が見込める。今後の地価は上昇傾向と予測される。 (2)近隣地域は中高層の店舗事務所等が建ち並ぶ藤沢駅前広場に面した湘南の中心的商業地域であり、今後もその性格を維持するものと予測される。一般的要因の影響を受けて地価は若干の上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 562万200 円 1平米 170万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 552万1,020 円 1平米 167万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 562万200円 1平米 170万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 519万420円 1平米 157万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 552万1,020円 1平米 167万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 519万420円 1平米 157万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和により、投資需要は旺盛である。一方、店舗事務所のテナント状況の回復はやや鈍く、用途等による物件の選別が厳格化している。 (2)藤沢市の人口は増加傾向にある。商業地においても多極化傾向が進行しているが、当該地域における商業地の地価は概ね安定している。
地域要因
(1)駅前の商業地であり、ファンドによる取得も散見される。店舗退店は収束したが、飲食店舗の出店圧力は弱い。希少性等の面で地価は上昇している。 (2)特段大きな地域要因の変動は見られない。一般的要因の影響を受けて地域内の商業地の地価も若干の上昇傾向にある。
個別的要因	(1)角地であり、効用が優れる。大きな個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050905 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	鎌倉市
地域	神奈川県藤沢市南藤沢２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万2,169 円／平米 499万9,231 円／坪
推定価格 平米 坪	123万1,836 円／平米 407万2,450 円／坪
標準価格 平米 坪	191万5,764 円／平米 633万3,516 円／坪
査定価格 平米 坪	201万 円／平米 664万5,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050907 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	鎌倉市
地域	神奈川県藤沢市南藤沢２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万4,075 円／平米 259万2,152 円／坪
推定価格 平米 坪	80万541 円／平米 264万6,589 円／坪
標準価格 平米 坪	151万9,053 円／平米 502万1,989 円／坪
査定価格 平米 坪	160万 円／平米 528万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９０７Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	鎌倉市
地域	神奈川県藤沢市南藤沢２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万4,485 円／平米 282万4,927 円／坪
推定価格 平米 坪	109万2,922 円／平米 361万3,200 円／坪
標準価格 平米 坪	169万1,830 円／平米 559万3,190 円／坪
査定価格 平米 坪	178万 円／平米 588万4,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	74 ％
基準容積率	227 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県藤沢市南藤沢２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万9,132 円／平米 254万2,750 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,797 円／平米 235万3,201 円／坪
標準価格 平米 坪	142万3,594 円／平米 470万6,402 円／坪
査定価格 平米 坪	149万 円／平米 492万5,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５１１０１Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	相模原市南区
地域	神奈川県藤沢市南藤沢２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万720 円／平米 383万7,340 円／坪
推定価格 平米 坪	97万6,540 円／平米 322万8,441 円／坪
標準価格 平米 坪	153万3,030 円／平米 506万8,197 円／坪
査定価格 平米 坪	161万 円／平米 532万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情